Ein Mietrückstand ist zunächst ein Fall für das Mahnwesen: erinnern, klären, Ratenzahlung prüfen. Aber irgendwann kippt die Lage — die Rückstände wachsen, die Kommunikation bricht ab, und jede weitere Monatsmiete erhöht das Ausfallrisiko. Ab diesem Punkt zählt Präzision: Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug scheitert selten am Recht selbst, sondern an falscher Berechnung, fehlender Form oder schlechter Dokumentation.
Wann der Rückstand zur fristlosen Kündigung berechtigt
Die außerordentliche fristlose Kündigung regelt § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Sie ist in zwei Konstellationen möglich: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug — als erheblich gilt in der Regel mehr als eine Monatsmiete über beide Termine. Oder der Rückstand erreicht über einen längeren Zeitraum verteilt insgesamt zwei Monatsmieten. Eine Abmahnung ist bei Zahlungsverzug grundsätzlich entbehrlich. Wichtig für die Berechnung: Es zählt die vereinbarte Gesamtmiete inklusive Vorauszahlungen, und unberechtigte Minderungen fließen in den Rückstand ein — berechtigte nicht.
Der doppelte Ausspruch: fristlos und hilfsweise ordentlich
Standard in der Praxis ist die Kombination: fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Grund liegt in der Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter den vollständigen Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage — oder übernimmt eine öffentliche Stelle die Verpflichtung — wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon nach ständiger BGH-Rechtsprechung unberührt und kann das Mietverhältnis trotzdem beenden. Wer nur fristlos kündigt, verschenkt diese zweite Ebene.
Die Kündigung wegen Zahlungsverzug ist kein Wutbrief, sondern ein Rechenwerk: Wer Rückstand, Termine und Zugang nicht sauber nachweisen kann, verliert den Räumungsprozess — und finanziert weitere Monate Leerlauf.
Form und Zugang: Wo Kündigungen wirklich scheitern
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform — eigenhändig unterschrieben, von allen Vermietern gegenüber allen Mietern. Der Kündigungsgrund gehört mit konkreten Zahlen in das Schreiben: welche Monate, welche Beträge, welcher Gesamtrückstand. Und der Zugang muss beweisbar sein — Einwurf durch Boten mit Protokoll ist in der Praxis sicherer als das Einschreiben, das der Empfänger nicht abholt. Jeder dieser Punkte ist banal und jeder wird regelmäßig falsch gemacht.
Der Ablauf im Überblick
- Rückstand exakt beziffern: Monat für Monat, inklusive Teilzahlungen und deren Verrechnung.
- Kündigungsvoraussetzungen prüfen: Schwelle des § 543 BGB erreicht? Minderungen berücksichtigt?
- Doppelt kündigen: fristlos, hilfsweise ordentlich — mit begründetem, unterschriebenem Schreiben.
- Zugang dokumentieren: Botenzustellung mit Protokoll oder persönliche Übergabe mit Zeugen.
- Konsequent bleiben: Zieht der Mieter nicht aus, folgt die Räumungsklage — keine monatelange Hängepartie.
Digitale Verwaltung: Der Rückstand fällt am Tag eins auf
Die teuerste Phase eines Zahlungsausfalls ist die unbemerkte. Wenn Mieteingänge automatisch mit den Sollstellungen abgeglichen werden, ist der fehlende Eingang am Fälligkeitstag sichtbar — nicht erst beim Quartalsblick auf das Konto. Eine digitale Verwaltung liefert zugleich das Beweisfundament für den Ernstfall: lückenlose Zahlungshistorie, dokumentierte Erinnerungen, Fristen im Kalender und jede Kommunikation in der Vorgangsakte. So bleibt die Kündigung, was sie sein sollte: das letzte Mittel — aber eines, das hält, wenn es gebraucht wird.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Ob die Voraussetzungen einer Kündigung vorliegen, ist stets im Einzelfall zu prüfen — im Zweifel mit anwaltlicher Unterstützung.