Legionellen sind für Vermieter eines der Themen mit dem größten Missverhältnis zwischen Bekanntheit und Konsequenz: kaum jemand hat die Fristen präsent, aber im Ernstfall geht es um Gesundheitsschäden, Haftung und Nutzungseinschränkungen der Immobilie. Die Trinkwasserverordnung macht die Untersuchung für viele Vermieter zur Pflicht — wer sie sauber organisiert, erledigt sie mit überschaubarem Aufwand.
Wer pruefen muss
Die Untersuchungspflicht trifft Betreiber einer sogenannten Großanlage zur Trinkwassererwärmung, aus der Wasser im Rahmen einer Vermietung (gewerbliche Tätigkeit) abgegeben wird. Großanlage heißt vereinfacht: zentraler Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Speichervolumen oder mehr als 3 Litern Leitungsinhalt zwischen Erwärmer und entferntester Entnahmestelle. Praktisch bedeutet das: Das klassische Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung und Duschen ist fast immer betroffen. Nicht erfasst sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungen mit dezentraler Erwärmung (Durchlauferhitzer je Einheit).
Was die Verordnung konkret verlangt
- Untersuchung mindestens alle drei Jahre durch eine akkreditierte, gelistete Untersuchungsstelle.
- Probenahme an definierten Stellen: Vor- und Rücklauf am Erwärmer plus repräsentative Entnahmestellen in den Steigsträngen — dafür müssen geeignete Probenahmeventile vorhanden sein.
- Technischer Maßnahmenwert 100 KBE/100 ml: Wird er überschritten, ist der Befund meldepflichtig ans Gesundheitsamt, und der Betreiber muss Ursachenklärung, Gefährdungsanalyse und Abhilfemaßnahmen veranlassen.
- Dokumentation: Befunde aufbewahren und die Ergebnisse den Mietern zugänglich machen.
Die Drei-Jahres-Frist ist kein Merkzettel-Thema, sondern eine Betreiberpflicht. Versäumte Untersuchungen sind bußgeldbewehrt — und im Schadensfall ein gefundenes Fressen für die Gegenseite.
Wenn der Befund positiv ist
Bei Überschreitung des Maßnahmenwerts läuft ein definierter Prozess an: unverzügliche Meldung, Nachbeprobung, Gefährdungsanalyse durch fachkundige Stelle, je nach Befundhöhe Sofortmaßnahmen von Duschverbot über thermische Desinfektion (Aufheizen des Systems) bis zu baulichen Korrekturen — häufige Ursachen sind Totleitungen, zu niedrige Speichertemperaturen und stagnierendes Wasser in wenig genutzten Strängen. Wichtig für das Verhältnis zu den Mietern: transparent kommunizieren, was gefunden wurde und was unternommen wird. Ein Duschverbot ohne Erklärung produziert Mietminderungen und Konflikte, die vermeidbar sind.
Praevention ist guenstiger als jeder Befund
Legionellen mögen lauwarm und stehend. Die wirksamsten Stellschrauben: Speichertemperatur mindestens 60 °C, Zirkulation so eingestellt, dass im Rücklauf 55 °C ankommen, Totleitungen zurückbauen, selten genutzte Entnahmestellen regelmäßig spülen — bei Leerstand ein echter Punkt für die Verwaltung. Wer Spülpläne für Leerwohnungen und die Temperaturkontrolle in die Objektroutine aufnimmt, senkt das Befundrisiko drastisch.
Digital organisiert statt vergessen
In der Verwaltungspraxis scheitert das Thema selten am Wissen, sondern am Fristenmanagement über viele Objekte hinweg. Eine digitale Verwaltung führt je Objekt: Anlagentyp, letzte Beprobung, Fälligkeit, Labor, Befunde und offene Maßnahmen — mit automatischer Erinnerung weit vor Ablauf. So wird aus einer Betreiberpflicht ein wiederkehrender Vorgang mit Verantwortlichem und Nachweis statt eines Zettels im Ordner.
Wie dieselbe Logik für Rauchmelder funktioniert, zeigt der Beitrag zur Rauchmelderpflicht und ihrem Wartungsnachweis.
Hinweis: Dieser Beitrag informiert allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Trinkwasserverordnung und die Vorgaben des zuständigen Gesundheitsamts.