Wer die Miete im bestehenden Vertrag anheben will, hat ohne Staffel- oder Indexvereinbarung im Regelfall genau ein Instrument: das Erhöhungsverlangen nach §558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Paragraf ist streng formalisiert — ein einziger handwerklicher Fehler macht das Verlangen unwirksam und kostet im Zweifel 15 Monate Wartezeit. Umso wichtiger, den Ablauf als Prozess zu behandeln, nicht als Brief.
Die zwei Zeitschranken: Wartefrist und Sperrfrist
§558 BGB kennt zwei getrennte Zeitregeln, die oft verwechselt werden:
- Jahressperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen.
- 15-Monats-Regel: Die erhöhte Miete darf erst verlangt werden, wenn die bisherige Miete zu diesem Zeitpunkt 15 Monate unverändert war.
Beide Fristen laufen nicht ab Vertragsschluss neu, sondern ab der letzten Erhöhung nach §558. Erhöhungen wegen Modernisierung (§559) oder gestiegener Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht — sie blockieren die Vergleichsmieten-Erhöhung nicht.
Die Kappungsgrenze: 20 oder 15 Prozent in drei Jahren
Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt hat, gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent — das betrifft viele Großstädte. Ein Rechenbeispiel: Bei 8,00 Euro/m² Bestandsmiete und einer Vergleichsmiete von 10,50 Euro/m² sind in einer 15-Prozent-Kommune zunächst nur 9,20 Euro/m² erreichbar. Der Rest ist erst in der nächsten Runde möglich.
Begründung: Vier zulässige Mittel
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet werden. §558a BGB nennt insbesondere:
- Mietspiegel — der Regelfall; bei qualifiziertem Mietspiegel sind dessen Werte im Verlangen sogar mitzuteilen, wenn er einschlägig ist
- Auskunft aus einer Mietdatenbank
- Sachverständigengutachten mit Begründung
- Drei Vergleichswohnungen mit konkreter Benennung (Adresse, Lage im Haus) und deren Entgelten
In der Praxis scheitern Verlangen am häufigsten an schlampigen Vergleichswohnungen oder an der falschen Einordnung der eigenen Wohnung in Baujahr, Ausstattung und Lageklasse des Mietspiegels. Wer hier grob einsortiert, provoziert den Widerspruch.
Eine unwirksame Mieterhöhung kostet mehr als eine unterlassene: Zur verlorenen Wartezeit kommt ein belastetes Mietverhältnis. Sauber dokumentiert und korrekt begründet ist die Zustimmungsquote deutlich höher — viele Mieter stimmen einem nachvollziehbaren Verlangen ohne Streit zu.
Zustimmung, Frist, Klage
Nach Zugang hat der Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang folgt. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Stimmt er nicht oder nur teilweise zu, bleibt dem Vermieter eine Klagefrist von drei weiteren Monaten für die Zustimmungsklage. Wer diese Frist verpasst, beginnt von vorn. Für die Verwaltung heißt das: Zugangsdatum beweissicher festhalten, Fristen im System hinterlegen, Wiedervorlagen automatisch auslösen.
So läuft der Prozess digital sauber
Rechtssicherheit ist hier vor allem Dokumentationsdisziplin. Ein digitaler Workflow bildet das ab:
- Miethistorie je Einheit lückenlos — letzte Erhöhung, Art der Erhöhung, Wirksamkeitsdatum
- Automatische Prüfung von Sperrfrist, 15-Monats-Regel und Kappungsgrenze vor dem Versand
- Textform-Verlangen mit hinterlegtem Begründungsmittel als Anlage
- Fristenkalender für Zustimmungs- und Klagefrist mit Eskalationsstufen
So wird aus einem fehleranfälligen Einzelvorgang ein wiederholbarer Standard — über das ganze Portfolio hinweg.