Kaum ein mietrechtliches Thema wird so oft falsch eingeschätzt wie die Untervermietung — auf beiden Seiten. Viele Mieter glauben, sie dürften frei über die Wohnung verfügen. Viele Eigentümer glauben, sie könnten jede Untervermietung verbieten. Beides ist falsch. Das Gesetz zieht in § 553 BGB eine präzise Linie: Hat der Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen, kann er die Erlaubnis vom Vermieter verlangen. Für Verwaltungen bedeutet das: Die Frage ist selten, ob eine Erlaubnis erteilt wird — sondern zu welchen Bedingungen und mit welcher Dokumentation.
Der Anspruch des Mieters: berechtigtes Interesse genügt
Das berechtigte Interesse ist bewusst niedrigschwellig. Die Rechtsprechung erkennt es unter anderem an, wenn sich die wirtschaftliche Lage des Mieters verschlechtert hat, ein Partner einziehen soll, ein berufsbedingter Zweitwohnsitz die Kosten treibt oder der Mieter nach einem Auszug aus der Familienwohnung nicht allein für die Miete aufkommen kann. Entscheidend ist nur, dass das Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und der Mieter weiterhin einen Teil der Wohnung selbst nutzt. Der Bundesgerichtshof legt auch das großzügig aus: Schon ein zurückbehaltenes Zimmer oder gelagerte persönliche Gegenstände können genügen.
Wo die Grenzen liegen
Der Anspruch aus § 553 BGB ist kein Freibrief. Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern oder an Bedingungen knüpfen, wenn einer dieser Punkte greift:
- Person des Untermieters: Ein wichtiger Grund in der Person des Dritten — etwa nachweisbare frühere Störungen des Hausfriedens — rechtfertigt die Ablehnung
- Überbelegung: Würde die Wohnung durch den Einzug übermäßig belegt, muss der Vermieter nicht zustimmen
- Vollständige Überlassung: Wer die ganze Wohnung abgeben will, hat keinen Anspruch — hier entscheidet der Vermieter frei
- Kurzzeitvermietung: Die tageweise Überlassung an Touristen ist von einer allgemeinen Untermieterlaubnis nicht gedeckt und braucht eine ausdrückliche, gesonderte Zustimmung
- Untermietzuschlag: Ist dem Vermieter die Überlassung nur gegen eine angemessene Mieterhöhung zuzumuten, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen
Wichtig für die Praxis: Die Erlaubnis bezieht sich immer auf eine konkrete Person. Ein Blanko-Ja „zur Untervermietung“ ist ein handwerklicher Fehler, denn es nimmt der Eigentümerseite jede spätere Kontrolle darüber, wer tatsächlich in der Wohnung lebt.
Die teuerste Reaktion auf eine Untermietanfrage ist die unbegründete Ablehnung: Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl ein Anspruch besteht, kann der Mieter außerordentlich kündigen — oder bleiben und den entgangenen Untermietzins als Schadensersatz geltend machen. Es gibt Urteile mit fünfstelligen Beträgen. Jede Ablehnung gehört deshalb schriftlich begründet und in die Akte.
Der Verwaltungsprozess: Anfrage, Prüfung, Erlaubnis, Akte
Wie beim Mietvertrag selbst gilt: Nicht die Rechtslage macht die Arbeit, sondern der fehlende Prozess. Ein sauberer Ablauf sieht so aus: Der Mieter stellt die Anfrage über das Mieterportal und benennt den Untermieter mit Namen, Geburtsdatum und Einzugsdatum sowie den Grund der Untervermietung. Die Verwaltung prüft die drei Kernfragen — berechtigtes Interesse, Teilüberlassung, keine Überbelegung — und erteilt die Erlaubnis schriftlich, befristet auf das Untermietverhältnis und beschränkt auf die benannte Person. Dazu gehört der Hinweis auf die Wohnungsgeberbestätigung nach dem Bundesmeldegesetz, die der Mieter als Wohnungsgeber dem Untermieter für die Anmeldung ausstellen muss. Anfrage, Prüfvermerk, Erlaubnis und Bestätigung landen in der digitalen Wohnungsakte — damit bei Eigentümerwechsel, Nebenkostenabrechnung oder Streitfall in Sekunden belegbar ist, wer wann mit wessen Zustimmung in der Wohnung wohnte.
Warum die Personenzahl auch den Cashflow betrifft
Untervermietung ist kein reines Rechtsthema. Die Zahl der Bewohner fließt in vielen Objekten direkt in die Betriebskostenabrechnung ein — etwa wenn Wasser oder Müll nach Personen umgelegt werden. Eine nicht erfasste Untervermietung verschiebt Kosten stillschweigend auf die übrigen Mietparteien und produziert angreifbare Abrechnungen. Wer Untermietverhältnisse systematisch erfasst, hält nicht nur die Belegung sauber, sondern auch die Umlageschlüssel. Und beim Thema Kurzzeitvermietung geht es um mehr: Unerlaubte Ferienvermietung verschleißt das Objekt, stört die Nachbarschaft und kann in Städten mit Zweckentfremdungsverbot Bußgelder auslösen — auch das ein Grund, Verstöße früh zu erkennen und abzumahnen statt sie jahrelang zu dulden.
Untervermietung lässt sich nicht verhindern — aber steuern. Wer Anfragen in einem definierten Prozess prüft, Bedingungen sauber formuliert und alles dokumentiert, verwandelt ein Konfliktthema in Routine.