Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz hat der Gesetzgeber die Elektromobilität in das Mietrecht geholt. § 554 BGB gibt dem Mieter seither einen Anspruch darauf, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen — genauso wie Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zum Einbruchsschutz. Verweigern darf der Vermieter nur, wenn ihm die Maßnahme auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Die Zeiten, in denen eine Wallbox-Anfrage mit einem Zweizeiler abgelehnt werden konnte, sind damit vorbei.
Was der Anspruch umfasst — und was nicht
Der Anspruch setzt voraus, dass der Mieter über einen Stellplatz oder eine Garage verfügt, die zur Mietsache gehört oder mitvermietet ist. Er richtet sich auf die Gestattung der baulichen Veränderung — nicht darauf, dass der Vermieter selbst baut oder zahlt. Die Kosten für Installation, Betrieb und Strom trägt der Mieter. Unzumutbarkeit ist die Ausnahme und muss begründet werden: eine nachweislich erschöpfte Hausanschlusskapazität, denkmalschutzrechtliche Konflikte oder eine bereits konkret geplante Gesamtlösung des Eigentümers für alle Stellplätze können dazu zählen. Liegt die Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft, kommt eine zweite Ebene hinzu: Der vermietende Eigentümer muss sich die Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft gestatten lassen — auch dort besteht ein Anspruch, auch dort entscheidet die Gemeinschaft über die Durchführung.
Die Bedingungen, die der Vermieter stellen darf
Zwischen Anspruch und Blankoscheck liegt der Gestaltungsspielraum der Verwaltung. Üblich und sachgerecht sind diese Punkte in der schriftlichen Gestattungsvereinbarung:
- Fachgerechte Ausführung: Installation nur durch einen eingetragenen Elektrofachbetrieb, inklusive Anmeldung der Wallbox beim Netzbetreiber — bis 11 kW meldepflichtig, darüber zustimmungspflichtig
- Technische Vorgaben: Leitungsführung, Zählerkonzept und — bei mehreren Ladepunkten — ein Lastmanagement, damit der Hausanschluss nicht überlastet wird
- Kostentragung und Sicherheit: Der Mieter trägt alle Kosten; für den späteren Rückbau kann eine angemessene zusätzliche Sicherheit vereinbart werden
- Versicherung und Haftung: Nachweis, dass die Anlage von der Haftpflicht des Mieters oder einer eigenen Police erfasst ist
- Rückbau oder Übernahme: klare Regel, was beim Auszug geschieht — Wiederherstellung des Ursprungszustands oder Übernahme gegen Abstand
Der teuerste Fehler ist nicht die genehmigte Wallbox, sondern die formlose: Eine mündlich abgenickte Installation ohne Vereinbarung zu Fachbetrieb, Zähler, Haftung und Rückbau beschäftigt beim Auszug Anwälte — und bis dahin niemanden. Zehn Minuten Vereinbarung ersparen Jahre Unsicherheit.
Der Prozess in der Verwaltung
Wie bei jeder Mieteranfrage gilt: Die Rechtslage ist der kleinere Teil der Arbeit, der Prozess der größere. Sauber läuft es so: Die Anfrage kommt strukturiert über das Mieterportal — mit Stellplatz, gewünschter Leistung und dem ausführenden Betrieb. Die Verwaltung prüft Anspruchsvoraussetzungen und Netzsituation, holt bei WEG-Objekten den Gestattungsbeschluss ein und erstellt die Vereinbarung aus einer Vorlage. Nach der Installation wandern Fachunternehmererklärung, Netzbetreiber-Anmeldung und Fotos in die digitale Objektakte. Damit ist jederzeit belegbar, wer wann was mit wessen Zustimmung gebaut hat — beim Eigentümerwechsel genauso wie im Schadensfall.
Warum Ladeinfrastruktur auch eine Cashflow-Frage ist
Wer Wallbox-Anfragen nur als Pflicht abarbeitet, übersieht die andere Seite: Stellplätze mit Lademöglichkeit sind knapp, und Mieter mit E-Auto bleiben länger und zahlen für den Ladeplatz spürbare Aufschläge. Für Eigentümer kann es sich deshalb rechnen, die Infrastruktur selbst zu bauen — vorbereitete Leerrohre und ein zentrales Lastmanagement kosten im Bestand einmal, machen aber jeden künftigen Ladepunkt zum Routinevorgang statt zum Einzelprojekt. Objekte, die heute vorbereitet sind, vermieten sich morgen schneller: Die Wallbox ist auf dem Weg vom Sonderwunsch zur Standarderwartung.
Die Anfrage nach der Wallbox wird kommen — die Frage ist nur, ob sie eine Akte öffnet oder ein Chaos. Mit klarem Prüfschema, sauberer Vereinbarung und digitaler Dokumentation ist sie in einer Woche erledigt.