Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die steuerliche Behandlung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung". Der Gesetzgeber unterstellt, dass ein Gebäude über die Zeit an Wert verliert, und erlaubt, diesen Wertverlust steuerlich geltend zu machen. Für Kapitalanleger ist das ein zentraler Hebel, weil die AfA die zu versteuernden Mieteinnahmen senkt, ohne dass tatsächlich Geld abfließt.
Nur das Gebäude wird abgeschrieben, nicht der Grund
Wichtig: Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Boden nutzt sich nicht ab. Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Bodenanteil entscheidend — je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA. Diese Aufteilung sollte sauber und nachvollziehbar dokumentiert sein.
Die wichtigsten AfA-Sätze im Überblick
- Bestandsimmobilien mit Baujahr ab 1925 werden in der Regel linear mit 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre abgeschrieben
- Ältere Gebäude vor 1925 oft mit 2,5 Prozent
- Für neu gebaute Mietwohnungen gibt es unter bestimmten Voraussetzungen erhöhte und degressive Abschreibungen
- Denkmalgeschützte Objekte bieten zusätzliche Sonderabschreibungen auf den Sanierungsanteil
Die AfA ist ein Buchwert-Effekt: Sie mindert die Steuerlast, ohne dass im laufenden Jahr echtes Geld abfließt. Genau das verbessert den Cashflow nach Steuern.
Warum die Rendite nach Steuern zählt
Viele Anleger vergleichen Objekte über die Bruttomietrendite. Das greift zu kurz. Erst nach Abzug von Zinsen, Bewirtschaftungskosten und unter Berücksichtigung der AfA und des persönlichen Steuersatzes zeigt sich, was tatsächlich übrig bleibt. Ein Objekt mit hohem Gebäudeanteil und entsprechender AfA kann nach Steuern besser dastehen als eines mit höherer Bruttorendite, aber niedriger Abschreibung.
Der persönliche Steuersatz macht den Unterschied
Die AfA wirkt umso stärker, je höher der persönliche Grenzsteuersatz ist. Für Anleger mit hohem Einkommen ist der Steuereffekt deutlich größer als für solche mit niedrigem. Deshalb lässt sich die Vorteilhaftigkeit einer Immobilie nie pauschal beurteilen, sondern immer nur im Kontext der individuellen Situation.
Was Sie mitnehmen sollten
Die AfA ist kein Trick, sondern ein systematischer Bestandteil der Immobilienrendite. Wer ein Objekt bewertet, sollte den Gebäudeanteil, den anwendbaren AfA-Satz und den eigenen Steuersatz in die Rechnung einbeziehen — und die Bruttorendite als das nehmen, was sie ist: ein erster grober Indikator, nicht das Ergebnis.