Bei einer typischen Finanzierung wird der Zins für zehn oder fünfzehn Jahre festgeschrieben. Danach bleibt fast immer eine Restschuld, die neu finanziert werden muss – zu den dann gültigen Zinsen. Steigen diese deutlich, kann die monatliche Rate spürbar höher ausfallen und den Cashflow eines Kapitalanlageobjekts aufzehren.
Warum die Restschuld das Risiko bestimmt
Entscheidend ist, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch ist. Wer von Anfang an höher tilgt, reduziert die Summe, die dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt ist. Eine anfängliche Tilgung von zwei statt einem Prozent klingt klein, senkt aber die Restschuld nach zehn Jahren erheblich – und damit die Verwundbarkeit gegenüber steigenden Zinsen.
Das Forward-Darlehen: Zinsen im Voraus sichern
Mit einem Forward-Darlehen lässt sich der Zins für eine Anschlussfinanzierung schon heute festschreiben, oft bis zu mehrere Jahre im Voraus. Dafür wird ein kleiner Zinsaufschlag fällig. Das lohnt sich, wenn steigende Zinsen erwartet werden und Planungssicherheit wichtiger ist als der letzte Zehntelprozentpunkt – ist aber keine Wette ohne Kosten.
- Anschlussfinanzierung beim aktuellen Institut (Prolongation).
- Umschuldung zu einer anderen Bank, oft mit besseren Konditionen.
- Forward-Darlehen zur frühzeitigen Zinssicherung.
- Sondertilgung vor Ablauf, um die Restschuld zu senken.
Die Anschlussfinanzierung plant man nicht im letzten Jahr – sondern Jahre vorher.
Umschuldung lohnt sich öfter als gedacht
Viele Eigentümer verlängern aus Bequemlichkeit beim bisherigen Finanzierer. Dabei lässt sich durch einen Wechsel häufig ein besserer Zins erzielen. Die Restschuld wird als neues Darlehen bei einer anderen Bank aufgenommen, die alte abgelöst. Der Aufwand für die Grundschuldabtretung ist überschaubar und steht oft in keinem Verhältnis zur möglichen Ersparnis über die Laufzeit.
Timing und Vorlauf
Die Konditionen für eine Prolongation kommen oft erst wenige Monate vor Ablauf – zu spät, um in Ruhe zu vergleichen. Beginnen Sie die Recherche etwa drei Jahre vor Ende der Zinsbindung. So bleibt Zeit, ein Forward-Darlehen zu prüfen, Angebote einzuholen und die Restschuld durch Sondertilgungen gezielt zu drücken.
Was das für die Renditerechnung heißt
Eine seriöse Kalkulation eines Anlageobjekts rechnet die Anschlussfinanzierung mit einem konservativen Zinssatz durch – nicht mit dem heutigen Tiefstand. Wer ein Objekt nur bei dauerhaft niedrigen Zinsen trägt, hat keine Anlage gebaut, sondern eine Wette auf das Zinsniveau abgeschlossen.
Sondertilgungsrechte gezielt nutzen
Viele Darlehensverträge enthalten Sondertilgungsrechte, die ungenutzt bleiben. Dabei sind sie ein wirksames Mittel, um die Restschuld vor dem Ende der Zinsbindung zu senken und damit das Zinsänderungsrisiko zu verkleinern. Wer regelmäßig Überschüsse aus dem Objekt oder anderen Quellen in Sondertilgungen lenkt, steht bei der Anschlussfinanzierung mit einer kleineren, leichter zu finanzierenden Restschuld da. Schon moderate Beträge wirken über die Jahre spürbar.
Szenarien rechnen statt hoffen
Eine belastbare Planung rechnet die Anschlussfinanzierung in mehreren Szenarien durch – zu einem niedrigen, einem mittleren und einem hohen Zinsniveau. So zeigt sich, ob das Objekt auch bei deutlich höheren Zinsen noch trägt oder ob die Kalkulation auf einer Wette beruht. Wer diese Szenarien kennt, trifft Entscheidungen über Tilgung, Forward-Darlehen und Rücklagen aus einer Position der Übersicht statt aus der Hoffnung auf gleichbleibend günstige Bedingungen.