Eine vermietete Eigentumswohnung kauft man dreifach: das Objekt selbst, die Eigentümergemeinschaft dahinter und das laufende Mietverhältnis. Jede dieser drei Ebenen hat ihre eigenen Dokumente, und jede kann einen auf dem Papier attraktiven Deal kippen. Die gute Nachricht: Fast alle Risiken sind vor dem Notartermin sichtbar — wenn man die richtigen Unterlagen anfordert und liest.
Teilungserklärung und die letzten drei WEG-Protokolle
Sinnvoll ist eine feste Reihenfolge: erst die Unterlagen der Gemeinschaft, dann das Mietverhältnis, zuletzt Grundbuch und Objektzustand. Wer so vorgeht, erkennt Abbruchgründe früh und verschwendet keine Zeit an Objekte, die an der zweiten Hürde scheitern.
Die Teilungserklärung ist die Verfassung des Hauses. Sie regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, wie Kosten verteilt werden und was in der Wohnung erlaubt ist — etwa ob eine gewerbliche oder möblierte Vermietung zulässig ist. Wer sie nicht liest, kennt die Spielregeln seines eigenen Investments nicht.
Die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen sind das ehrlichste Dokument im ganzen Stapel. Dort steht, worüber die Gemeinschaft wirklich streitet: geplante Sanierungen, abgelehnte Instandhaltungen, Zahlungsrückstände einzelner Eigentümer, Konflikte mit der Verwaltung. Ein Dach, das seit drei Versammlungen „beobachtet" wird, ist eine angekündigte Sonderumlage.
Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Rücklagen
Der Wirtschaftsplan zeigt die laufenden Kosten und wie sich das Hausgeld zusammensetzt; die letzte Hausgeldabrechnung zeigt, ob die Planung realistisch war. Für Anleger zentral: Welcher Anteil ist auf Mieter umlagefähig und welcher nicht? Der nicht umlagefähige Block — Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagenzuführung — geht direkt von der Rendite ab.
Der Rücklagenstand gehört ins Verhältnis zu Alter und Zustand des Gebäudes gesetzt. Eine Gemeinschaft mit minimaler Rücklage und ungesanierter Haustechnik verschiebt Kosten in die Zukunft — Ihre Zukunft als Eigentümer.
Mietvertrag und Mietrückstände
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung übernehmen Sie den bestehenden Mietvertrag unverändert. Prüfen Sie die tatsächlich gezahlte Miete gegen die behauptete, die Kaution und ihren Verbleib, vereinbarte Staffeln oder Indexklauseln und ob Rückstände bestehen. Lassen Sie sich Kontoauszüge oder eine Vermieterbescheinigung über die letzten Monatsmieten zeigen — eine „zuverlässige Mieterin" auf dem Exposé ist keine Zahlungshistorie.
Ebenfalls anfordern: die letzten Betriebskostenabrechnungen gegenüber dem Mieter und, falls vorhanden, das Übergabeprotokoll. Daraus lesen Sie, ob Nebenkosten sauber abgerechnet wurden und ob offene Streitpunkte aus dem Mietverhältnis auf den neuen Eigentümer zulaufen. Eine deutlich unter Markt liegende Bestandsmiete ist übrigens kein automatischer Vorteil: Mieterhöhungen sind gesetzlich gedeckelt und brauchen Jahre.
Grundbuch und Energieausweis
Ein aktueller Grundbuchauszug ist Pflicht. In Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen: Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte. In Abteilung III stehen Grundschulden und Hypotheken, die im Kaufvertrag sauber abgelöst oder gelöscht werden müssen. Der Energieausweis ist mehr als eine Formalie: Eine schlechte Effizienzklasse kann künftige Sanierungspflichten und Finanzierungskonditionen beeinflussen.
Achten Sie auf das Datum des Auszugs: Ein Grundbuchauszug vom letzten Jahr ist wertlos, weil zwischenzeitlich neue Eintragungen erfolgt sein können. Der beurkundende Notar zieht ohnehin einen aktuellen Auszug — aber zu diesem Zeitpunkt sollten Sie die Lasten längst kennen, nicht erst am Tisch davon erfahren.
Rote Flaggen und Deal-Killer
Manche Befunde sind verhandelbar, andere beenden die Prüfung.
- Beschlossene oder absehbare Sonderumlagen, die im Kaufpreis nicht abgebildet sind
- Rücklagen nahe null bei sichtbarem Sanierungsstau an Dach, Fassade oder Heizung
- Hausgeldrückstände mehrerer Eigentümer — die Gemeinschaft trägt Ausfälle mit
- Wohnrecht oder Nießbrauch in Abteilung II, das die Vermietbarkeit blockiert
- Mietrückstände oder ein laufender Rechtsstreit mit dem Mieter
- Ein Verkäufer, der Unterlagen nur zögerlich oder unvollständig liefert
Der wichtigste Deal-Killer ist Zeitdruck: Wer Ihnen keine zwei Wochen für die Unterlagenprüfung lässt, verkauft selten ein Objekt, das eine Prüfung besteht.
Due Diligence klingt nach Konzernjargon, ist aber nichts anderes als strukturiertes Lesen vor der Unterschrift. Die Stunden, die Teilungserklärung, Protokolle und Grundbuch kosten, sind die bestbezahlten des gesamten Investments. Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung; die Prüfung im Einzelfall gehört zusätzlich in fachkundige Hände.