Bei selbstgenutzten Immobilien zählen Lage und Gefühl. Bei Kapitalanlagen zählt der Ertrag. Genau dafür gibt es das Ertragswertverfahren — die Methode, mit der Sachverständige und Banken vermietete Objekte bewerten. Wer sie versteht, prüft jedes Exposé mit einer nüchternen Gegenrechnung statt mit dem Bauchgefühl.
Die Grundidee in einem Satz
Der Wert einer Anlageimmobilie ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen, abzüglich der Kosten, die dem Eigentümer bleiben, kapitalisiert mit einem markt- und lageabhängigen Zinssatz. Das Verfahren trennt sauber zwischen dem Wert des Bodens und dem Wert des Gebäudes, weil beide unterschiedlich altern.
Die Bausteine der Rechnung
- Jahresrohertrag: die nachhaltig erzielbare Jahres-Nettokaltmiete. Nicht die aktuell überhöhte, nicht die theoretisch mögliche — die realistisch dauerhafte.
- Bewirtschaftungskosten: nicht umlagefähige Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und ein Ansatz für Mietausfallwagnis. Diese Posten mindern den Ertrag.
- Bodenwertverzinsung: Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszins verzinst und vom Reinertrag abgezogen, weil der Boden nicht altert.
- Liegenschaftszins: der lageabhängige Kapitalisierungszins, meist aus den Daten der Gutachterausschüsse. Er ist der empfindlichste Hebel der ganzen Rechnung.
- Restnutzungsdauer: bestimmt, über wie viele Jahre der Gebäudeertrag kapitalisiert wird.
Der Liegenschaftszins ist der stille Riese der Bewertung. Ein Prozentpunkt Unterschied verschiebt den Ertragswert um Zehntausende — er ist wichtiger als jede Kosmetik im Exposé.
So läuft die Berechnung ab
Zuerst ziehen Sie vom Jahresrohertrag die Bewirtschaftungskosten ab — das ergibt den Reinertrag. Davon subtrahieren Sie die Bodenwertverzinsung; übrig bleibt der Gebäudereinertrag. Diesen kapitalisieren Sie über die Restnutzungsdauer mit dem Liegenschaftszins zu einem Vervielfältiger. Das Ergebnis ist der Gebäudeertragswert. Addieren Sie den Bodenwert hinzu, erhalten Sie den Ertragswert der Immobilie. Dieser Wert ist Ihre unabhängige Verhandlungsbasis.
Warum die Zahl vom Angebotspreis abweichen darf
Liegt der Angebotspreis deutlich über dem Ertragswert, zahlen Sie für Hoffnung — für erwartete Mietsteigerungen oder Wertzuwachs, die noch nicht eingetreten sind. Das kann in Wachstumslagen aufgehen, ist aber eine Wette, keine Rechnung. Liegt der Preis darunter, gibt es oft einen Grund: Sanierungsstau, schwierige Mieterstruktur, kurze Restnutzungsdauer. Das Verfahren zwingt Sie, diese Fragen zu stellen.
Die häufigsten Fehler
- Die aktuelle, überhöhte Miete als nachhaltig ansetzen. Nach dem ersten Mieterwechsel korrigiert der Markt sie nach unten.
- Die Instandhaltungsrücklage vergessen. Ein Dach oder eine Heizung kommt garantiert — nur die Frage ist wann.
- Einen zu niedrigen Liegenschaftszins wählen, weil er einen höheren Wert erzeugt. Das schönt die eigene Rechnung, nicht die Realität.
Wozu die Rechnung wirklich dient
Das Ertragswertverfahren liefert selten die eine endgültige Zahl — Sachverständige kommen mit denselben Daten zu leicht unterschiedlichen Ergebnissen. Sein Wert liegt in der Disziplin: Es zwingt Sie, jede Annahme offenzulegen und zu begründen. Wer so rechnet, verhandelt anders, erkennt überteuerte Objekte früher und trifft Entscheidungen mit Zahlen statt mit dem Exposé-Gefühl.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Für die Bewertung im Einzelfall ist ein qualifizierter Sachverständiger hinzuzuziehen.