Die Rechnung, mit der Kurzzeitvermietung verkauft wird, ist einfach: Nachtpreis mal 365 ergibt ein Vielfaches der Jahreskaltmiete. Die Rechnung, die zählt, sieht anders aus. Zwischen Bruttopotenzial und tatsächlichem Ergebnis liegen Auslastung, Nebenkosten, Betriebsaufwand und — je nach Standort — harte rechtliche Grenzen. Wer eine Ferienwohnung als Kapitalanlage prüft, sollte alle vier Positionen kennen, bevor er den Nachtpreis hochrechnet.
Auslastung: die ehrliche Kernzahl
Keine Ferienwohnung ist 365 Nächte belegt. Realistisch sind je nach Lage und Saisonalität grob 50 bis 70 Prozent Auslastung — an starken Küsten- und Bergstandorten mehr, in Regionen mit kurzer Saison deutlich weniger. Ein Beispiel zur Einordnung: 120 Euro pro Nacht bei 60 Prozent Auslastung ergeben rund 26.000 Euro Jahresumsatz. Das klingt weiter gut — ist aber Umsatz, nicht Ertrag.
Die Kostenseite: deutlich mehr als bei Langzeitmiete
Von diesem Umsatz gehen Positionen ab, die es bei klassischer Vermietung nicht oder nur anteilig gibt:
- Plattformgebühren: je nach Portal und Modell etwa 3 bis 15 Prozent des Buchungswerts
- Reinigung und Wäsche: bei jedem Gästewechsel, nicht einmal im Jahr
- Betriebskosten: Strom, Wasser, Heizung, Internet trägt der Eigentümer, nicht der Gast
- Verwaltung oder eigene Zeit: Gästekommunikation, Schlüsselübergabe, Preispflege — ausgelagert kostet das häufig 20 bis 25 Prozent des Umsatzes
- Ausstattung und Verschleiss: Möbel, Geräte und Textilien altern im Gästebetrieb schneller
Rechnet man diese Positionen sauber gegen, bleibt vom scheinbaren Vielfachen der Langzeitmiete oft ein Aufschlag von 20 bis 40 Prozent — der mit erheblich mehr Arbeit und Schwankung erkauft wird. In schwachen Jahren kann das Ergebnis auch unter der Langzeitmiete liegen.
Kurzzeitvermietung ist kein Immobilieninvestment mit Bonus, sondern ein Beherbergungsbetrieb mit Immobilie. Wer den Betriebsanteil nicht will, sollte das Modell nicht wählen.
Regulierung: erst prüfen, dann kaufen
Der häufigste und teuerste Fehler ist der Kauf einer Wohnung, die gar nicht kurzzeitvermietet werden darf. Drei Ebenen sind zu prüfen. Erstens die Zweckentfremdungssatzung der Stadt: Viele Grossstädte und touristische Gemeinden verlangen Genehmigungen und Registriernummern und begrenzen die zulässigen Vermietungstage teils streng; Verstösse können hohe Bussgelder auslösen. Zweitens das Baurecht: In reinen Wohngebieten kann Ferienvermietung unzulässig sein. Drittens die Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung und Beschlüsse können Kurzzeitvermietung einschränken. Alle drei Punkte gehören vor die Kaufentscheidung — eine nachträgliche Überraschung entwertet das gesamte Konzept.
Steuern: eigenes Terrain
Steuerlich unterscheidet sich Ferienvermietung deutlich von der Langzeitmiete. Kurzfristige Beherbergung ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig (in Deutschland mit ermässigtem Satz, unterhalb der Kleinunternehmergrenze oft ohne praktische Auswirkung), und je nach Umfang der Zusatzleistungen kann aus Vermietung ein Gewerbebetrieb werden — mit Folgen bis hin zur Gewerbesteuer. Auch die Anerkennung von Verlusten setzt voraus, dass die Vermietungsabsicht nachweisbar überwiegt. Diese Fragen sind einzelfallabhängig und gehören zum Steuerberater, nicht in die Bauchentscheidung.
Finanzierung: Banken rechnen konservativ
Auch die Finanzierungsseite unterscheidet sich. Viele Banken bewerten Ferienimmobilien vorsichtiger als klassische Mietobjekte: Die schwankenden Einnahmen werden bei der Haushaltsrechnung oft nur anteilig oder gar nicht angesetzt, teils werden höhere Eigenkapitalquoten von 30 bis 40 Prozent verlangt, und reine Ferienobjekte in Tourismusregionen finanzieren manche Institute grundsätzlich nicht. Wer mit knappem Eigenkapital plant, sollte die Finanzierungszusage klären, bevor er sich in ein Objekt verliebt — nicht umgekehrt.
Wann das Modell trägt — und wann nicht
Tragfähig ist Kurzzeitvermietung dort, wo drei Bedingungen zusammenkommen: ganzjährige oder zumindest lange Nachfragesaison, rechtlich eindeutig zulässige Nutzung und ein Betriebskonzept — selbst gemacht mit Zeitbudget oder professionell verwaltet mit eingepreister Gebühr. Fehlt eine der drei Bedingungen, ist die möblierte Langzeitvermietung oder die klassische Vermietung fast immer die robustere Wahl: weniger Ertrag auf dem Papier, aber planbarer Cashflow ohne Saisonrisiko.
Als Faustregel für die Prüfung: Rechnen Sie das Objekt zuerst als normale Langzeitvermietung. Trägt es sich schon so, ist die Kurzzeitvermietung ein optionaler Hebel mit Rückfallebene. Trägt es sich nur im optimistischen Ferien-Szenario, kaufen Sie kein Investment, sondern eine Wette auf dauerhaft hohe Auslastung.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Die rechtliche und steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall und vom Standort ab.