Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht, geführt für jedes Grundstück und jede Eigentumswohnung. Sein entscheidendes Prinzip heißt öffentlicher Glaube: Was eingetragen ist, gilt — und was ein Käufer im Grundbuch übersehen hat, kann er später kaum jemandem vorwerfen. Genau deshalb gehört der aktuelle Grundbuchauszug an den Anfang jeder Prüfung, nicht ans Ende.
Der Aufbau: Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen
- Bestandsverzeichnis: Beschreibt das Objekt — Gemarkung, Flurstück, Größe, bei Wohnungen der Miteigentumsanteil samt Sondereigentum. Hier zeigt sich auch, ob ein Erbbaurecht statt Volleigentum vorliegt.
- Abteilung I: Nennt den Eigentümer und den Rechtsgrund des Erwerbs. Der Verkäufer im Kaufvertrag muss exakt die Person aus Abteilung I sein — bei Erbengemeinschaften müssen alle mitwirken.
- Abteilung II: Enthält Lasten und Beschränkungen — von Wegerechten bis zum Zwangsversteigerungsvermerk. Die Abteilung mit den meisten Überraschungen.
- Abteilung III: Listet Grundpfandrechte, also Grundschulden und Hypotheken, mit Betrag und Rang.
Abteilung II: Wo die Überraschungen stehen
Manche Einträge sind harmlos, andere verändern den Wert des Objekts erheblich. Ein Wege- oder Leitungsrecht zugunsten des Nachbarn ist meist nur ein Schönheitsfehler. Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch dagegen bedeutet: Ein Dritter darf die Immobilie bewohnen oder sogar die Mieten vereinnahmen — für einen Kapitalanleger, der auf laufenden Ertrag rechnet, ist das ein anderes Investment, dessen Kaufpreis deutlich darunter liegen muss. Ein Vorkaufsrecht kann den Verkaufsprozess verkomplizieren, ein Sanierungsvermerk Ausgleichsbeträge der Kommune nach sich ziehen, und ein Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerk ist ein akutes Warnsignal zur Verkäuferseite. Grundregel: Jeder Eintrag in Abteilung II wird entweder verstanden und bewusst eingepreist — oder vor Kauf zur Löschung gebracht.
Abteilung III und die Frage des Ranges
In Abteilung III stehen die Kreditsicherheiten, heute fast immer als Grundschuld. Wichtig zu wissen: Eine eingetragene Grundschuld sagt nichts über die aktuelle Restschuld — sie kann längst zurückgezahlt und trotzdem nicht gelöscht sein. Entscheidend ist die Rangfolge: Wird das Objekt zwangsverwertet, wird der Erlös streng nach Rang verteilt. Wer an zweiter Stelle steht, bekommt erst etwas, wenn der erste Rang voll bedient ist. Deshalb bestehen Banken auf dem ersten Rang — und deshalb bepreisen sie nachrangige Finanzierungen mit deutlichen Zinsaufschlägen.
Im Grundbuch gilt: Rang schlägt Betrag. Nicht die Höhe eines Eintrags entscheidet über das Risiko, sondern die Frage, wer im Verwertungsfall zuerst bedient wird — und ob vor der eigenen Finanzierung noch Alt-Rechte stehen, die dort nicht bleiben dürfen.
So prüfen Kapitalanleger den Auszug
- Aktualität sicherstellen: Nur ein Auszug, der wenige Wochen alt ist, zählt — ältere Kopien aus dem Exposé können überholt sein.
- Abteilung I mit dem Kaufvertrag abgleichen: Verkäufer und Eigentümer müssen identisch sein.
- Jeden Eintrag in Abteilung II klären: Was bedeutet er wirtschaftlich, bleibt er bestehen, und wenn ja — ist er im Preis berücksichtigt?
- Lastenfreistellung regeln: Alte Grundschulden des Verkäufers werden über den Notar aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht, bevor die eigene Bank eingetragen wird.
- Bei Wohnungen ergänzen: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung lesen — sie regeln, was das Grundbuch nur umreißt.
Das Grundbuch zu lesen dauert mit etwas Übung zwanzig Minuten — und gehört damit zu den günstigsten Risikoprüfungen des gesamten Kaufprozesses. Der Notar erklärt die Einträge, aber er bewertet nicht, ob das Investment sie verkraftet. Diese Rechnung bleibt Aufgabe des Anlegers, und sie beginnt vor der Reservierung, nicht am Beurkundungstermin.