Wer eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, wird Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) — und zahlt ab dem ersten Monat Hausgeld an die Verwaltung. Viele Anleger rechnen diesen Posten pauschal oder gar nicht. Dabei entscheidet das Hausgeld direkt darüber, wie viel von der Miete tatsächlich beim Eigentümer ankommt.
Was das Hausgeld ist
Das Hausgeld (auch Wohngeld genannt) ist die monatliche Vorauszahlung jedes Eigentümers auf die gemeinschaftlichen Kosten des Hauses. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den die Verwaltung jährlich aufstellt und die Eigentümerversammlung beschließt. Am Jahresende folgt die Jahresabrechnung: Wurden die tatsächlichen Kosten über- oder unterschritten, gibt es eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Typische Bestandteile sind:
- Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums: Wasser, Allgemeinstrom, Müllabfuhr, Hausreinigung, Winterdienst, Aufzug
- Gebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
- Verwaltervergütung und Kontoführung
- Laufende Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage)
Umlagefähig oder nicht: die Frage, die Rendite entscheidet
Für Kapitalanleger ist die wichtigste Unterscheidung nicht die Höhe des Hausgelds, sondern seine Struktur. Ein Teil der Posten darf über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden — Grundsteuer, Wasser, Müll, Hausreinigung, Aufzug, Versicherungsanteile nach Betriebskostenverordnung. Diese Posten laufen wirtschaftlich nur durch.
Nicht umlagefähig sind dagegen vor allem Verwaltervergütung, Instandhaltung und die Rücklagenzuführung. Diese Beträge trägt der Eigentümer dauerhaft selbst — sie mindern Monat für Monat den Cashflow. Wer eine Wohnung kalkuliert, sollte deshalb nie mit dem Gesamthausgeld rechnen, sondern den nicht umlagefähigen Anteil sauber herauslösen. Je nach Objekt liegt er häufig bei einem Drittel bis der Hälfte des Hausgelds.
Faustformel für die Kalkulation: Nettokaltmiete minus nicht umlagefähiges Hausgeld minus Mietausfallwagnis minus Rücklage für das Sondereigentum — erst diese Zahl ist der ehrliche Ertrag vor Finanzierung und Steuern.
Die Rücklage: unbequem, aber Ihr Schutzschild
Die Erhaltungsrücklage ist der Teil des Hausgelds, der am häufigsten kritisch beäugt wird — dabei schützt sie den Anleger. Dach, Fassade, Heizungsanlage und Leitungen altern planbar. Eine Gemeinschaft, die zu wenig zurücklegt, verschiebt diese Kosten nur: Statt kalkulierbarer Monatsbeträge kommt irgendwann eine Sonderumlage, oft im fünfstelligen Bereich pro Einheit und ohne Rücksicht auf die Liquiditätslage der Eigentümer.
Vor dem Kauf lohnt deshalb der Blick in drei Dokumente: die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung (beschlossene und diskutierte Maßnahmen), die Jahresabrechnungen (Rücklagenstand und Entwicklung) und den aktuellen Wirtschaftsplan. Ein hoher Rücklagenstand bei gepflegtem Gebäude ist ein Qualitätsmerkmal — kein Kostenfaktor.
Warnsignale beim Kauf
- Auffällig niedriges Hausgeld bei älterem Gebäude — meist wird an der Rücklage gespart
- Rücklagenstand nahe null trotz sichtbarem Sanierungsbedarf
- Wiederkehrende Sonderumlagen in den Protokollen der letzten Jahre
- Hausgeldrückstände anderer Eigentümer in der Jahresabrechnung — die Gemeinschaft trägt Ausfälle gemeinsam
- Dauerstreit in der Versammlung: blockierte Beschlüsse verzögern notwendige Instandhaltung
Hausgeld in der Steuererklärung
Bei vermieteten Wohnungen sind die laufenden, nicht auf den Mieter umgelegten Hausgeldanteile grundsätzlich als Werbungskosten relevant; die Zuführung zur Rücklage wirkt steuerlich regelmäßig erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Die Details hängen vom Einzelfall ab und gehören in die Hände eines Steuerberaters.
Unterm Strich gilt: Das Hausgeld ist kein Ärgernis, sondern eine Informationsquelle. Wer Wirtschaftsplan, Abrechnung und Protokolle liest, kennt den Zustand von Gebäude und Gemeinschaft besser als jedes Exposé — und kalkuliert die Rendite auf Basis echter Zahlen statt Hoffnung.