Im Privatvermögen werden Mieteinnahmen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet, der bei höheren Einkommen schnell über 40 Prozent liegt. Die vermögensverwaltende GmbH versucht, genau diese Last zu senken, indem Mieterträge in einer Kapitalgesellschaft mit eigener, niedrigerer Besteuerung anfallen. Das klingt attraktiv — der Teufel steckt in den Details.
Der zentrale Steuervorteil
Hält eine reine vermögensverwaltende GmbH ausschließlich Immobilien und verwaltet diese, kann unter bestimmten Voraussetzungen die erweiterte Grundstückskürzung greifen. Dann fallen auf die Mieterträge im Kern nur die Körperschaftsteuer und der Solidaritätszuschlag an, die Gewerbesteuer wird weitgehend gekürzt. Die effektive Belastung auf thesaurierte Gewinne liegt damit deutlich unter dem Spitzensteuersatz im Privatvermögen.
Der Vorteil entsteht beim Behalten und Wiederanlegen, nicht beim Ausschütten. Wer die Gewinne sofort privat braucht, verliert den Effekt durch die zweite Besteuerungsebene.
Wann sich das Modell rechnet
- Sie wollen Erträge im Unternehmen thesaurieren und weiter in Immobilien investieren
- Sie planen einen größeren, wachsenden Bestand, nicht eine einzelne Wohnung
- Ihr persönlicher Steuersatz ist hoch, sodass die Differenz spürbar wird
- Sie denken in langen Zeiträumen und Vermögensaufbau über Generationen
Die Kehrseite
Die GmbH verursacht laufende Kosten: Buchhaltung, Jahresabschluss, Notar und Gründung. Die erweiterte Kürzung ist an strenge Bedingungen geknüpft — schon eine schädliche Nebentätigkeit kann sie kippen. Wer die Immobilie früh wieder verkaufen will, verliert zudem die im Privatvermögen mögliche Steuerfreiheit nach zehn Jahren Haltedauer, denn die gilt für die GmbH nicht.
Privat oder GmbH — die ehrliche Abwägung
Für eine einzelne vermietete Wohnung, die nach Ablauf der Spekulationsfrist eventuell steuerfrei verkauft werden soll, ist das Privatvermögen oft die bessere Wahl. Für den systematischen Aufbau eines wachsenden Bestands, der über Jahre gehalten und reinvestiert wird, kann die GmbH ihren strukturellen Vorteil voll ausspielen.
Die Entscheidung ist individuell und hat langfristige Folgen. Sie sollte immer gemeinsam mit Steuerberater und gegebenenfalls Rechtsberatung getroffen werden, bevor der erste Kauf läuft.