Die Logik dahinter ist einfach: Abgeschrieben wird nur, was sich abnutzt. Ein Gebäude altert, Grund und Boden nach steuerlicher Betrachtung nicht. Die AfA — bei Bestandsobjekten je nach Baujahr meist 2 oder 2,5 Prozent, bei Neubauten seit 2023 in der Regel 3 Prozent jährlich — wird deshalb ausschliesslich auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises berechnet, inklusive des entsprechenden Anteils der Kaufnebenkosten. Je höher dieser Anteil begründbar ist, desto grösser die jährliche Abschreibung und desto besser die Rendite nach Steuern — über eine Haltedauer von Jahrzehnten summiert sich das zu fünfstelligen Beträgen.
Ein Rechenbeispiel
Kaufpreis 300.000 Euro, AfA-Satz 2 Prozent. Bei einem Gebäudeanteil von 55 Prozent beträgt die Bemessungsgrundlage 165.000 Euro — die jährliche AfA liegt bei 3.300 Euro. Lässt sich ein Gebäudeanteil von 75 Prozent sauber belegen, steigt die Basis auf 225.000 Euro und die AfA auf 4.500 Euro pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent macht das rund 500 Euro Steuerersparnis jährlich aus — jedes Jahr, ohne dass sich am Objekt irgendetwas ändert. Nur die Dokumentation ist eine andere.
Wie die Aufteilung zustande kommt
- Vertragliche Aufteilung im Notarvertrag: Käufer und Verkäufer können den Kaufpreis im Vertrag explizit auf Boden und Gebäude aufteilen. Die Rechtsprechung erkennt das grundsätzlich an — solange die Aufteilung die realen Wertverhältnisse nicht offensichtlich verfehlt.
- BMF-Arbeitshilfe: Fehlt eine Vereinbarung, schätzt das Finanzamt häufig mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Sie arbeitet mit typisierten Herstellungskosten und Bodenrichtwerten — und kommt gerade in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten oft zu einem für Anleger ungünstig niedrigen Gebäudeanteil.
- Sachverständigengutachten: Das stärkste Instrument. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bewertet das konkrete Objekt statt einer Typisierung und hat im Streitfall das grösste Gewicht.
Der beste Zeitpunkt für die Kaufpreisaufteilung ist vor dem Notartermin — nicht in der ersten Steuererklärung. Eine plausible, im Vertrag fixierte und dokumentierte Aufteilung ist deutlich leichter zu verteidigen als eine nachträgliche Argumentation gegen die Schätzung des Finanzamts.
Was „plausibel" konkret heisst
Willkür funktioniert nicht: Wer bei einem Objekt mit hohem Bodenrichtwert 95 Prozent Gebäudeanteil in den Vertrag schreibt, provoziert die Verwerfung der Aufteilung. Tragfähig wird die Zahl durch nachvollziehbare Anker: den Bodenrichtwert der Gemeinde multipliziert mit der Grundstücksfläche (bei Eigentumswohnungen anteilig nach Miteigentumsanteil) als Bodenwert — und den Rest als Gebäudewert, gestützt durch Zustand, Baujahr, Modernisierungen und Ausstattung. Der Bundesfinanzhof hat 2020 zudem klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe keine unantastbare Grundlage ist: Ihre Systematik kann die tatsächlichen Verhältnisse verfehlen, und Steuerpflichtige dürfen ihr mit einem Gutachten entgegentreten.
Praktische Schritte für Kapitalanleger
Erstens: Vor dem Kauf den Bodenrichtwert über das Portal des jeweiligen Bundeslandes ziehen und überschlagen, welcher Gebäudeanteil realistisch ist — das Ergebnis fliesst direkt in die Nach-Steuer-Kalkulation ein. Zweitens: Die Aufteilung mit dem Verkäufer verhandeln und im Notarvertrag festschreiben; für den Verkäufer ist sie steuerlich meist neutral, für den Käufer bares Geld. Drittens: Bei teuren Lagen, ungewöhnlichen Objekten oder grossen Summen ein Gutachten beauftragen — die Kosten von meist unter 2.000 Euro amortisieren sich häufig in wenigen Jahren AfA-Differenz. Viertens: Unterlagen aufbewahren, die den Gebäudewert stützen: Modernisierungsnachweise, Baubeschreibung, Fotos. Die Kaufpreisaufteilung ist einer der wenigen Steuerhebel, die ein Anleger einmalig stellt und über die gesamte Haltedauer nutzt.