Wer eine Immobilie als Kapitalanlage betrachtet, braucht keine Hochglanz-Exposés, sondern eine Zahl: den Kaufpreisfaktor. Er ist kein Geheimwissen, sondern Grundrechnen – und genau deshalb so wertvoll.
Was der Kaufpreisfaktor aussagt
Die Formel ist einfach: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Kostet eine Wohnung 240.000 Euro und bringt 9.600 Euro Nettokaltmiete im Jahr, liegt der Faktor bei 25. Vereinfacht gesagt: So viele Jahresmieten zahlen Sie für das Objekt. Der Kehrwert ergibt die Bruttomietrendite – bei Faktor 25 sind das 4 Prozent vor Kosten.
Warum die Zahl allein nicht reicht
Der Faktor ist ein Einstieg, kein Urteil. Wer seriös rechnet, zieht weitere Posten heran:
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer in NRW, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision erhöhen den realen Einstandspreis spürbar
- Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrücklage
- Zustand, Energiebilanz und anstehende Sanierungen
- Lage und Mietniveau: Ein Faktor von 22 kann in einer wachsenden Stadt solide sein und in einer schrumpfenden Region zu teuer
Zwischen den Märkten in NRW liegen Welten: Dieselbe Zahl bedeutet in Düsseldorf etwas anderes als im ländlichen Sauerland. Vergleichen Sie deshalb immer innerhalb des Mikrostandorts, nicht über Regionen hinweg.
Rechnen statt hoffen
Eine Immobilie ist kein Selbstläufer, und vergangene Wertentwicklungen sind keine Zusage für die Zukunft. Renditeversprechen sollten Sie grundsätzlich misstrauisch machen – seriös ist, wer Ihnen die Rechnung offenlegt, inklusive der unbequemen Posten. Genau das ist unser Anspruch: Wir zeigen Ihnen die Zahlen, die ein Objekt trägt, und die, die es nicht trägt.
Eine gute Investitionsentscheidung erkennt man daran, dass sie auch auf Papier funktioniert – nicht nur im Prospekt.
Nehmen Sie sich für diese Rechnung einen Abend Zeit, bevor Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren. Die Stunde mit dem Taschenrechner ist die günstigste Due Diligence, die es gibt – und sie sortiert die Mehrzahl der Angebote von selbst aus.
Löwen Objekte vermittelt Immobilien in NRW mit Zulassung nach §34c GewO. Wenn Sie ein Objekt prüfen oder gezielt suchen: Wir rechnen mit Ihnen, bevor Sie unterschreiben.