Beim Aktienkauf auf Kredit verlangen Broker Sicherheiten und hohe Zinsen. Bei der vermieteten Immobilie leiht die Bank routinemäßig 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises — weil das Objekt selbst als Sicherheit dient. Dieser Zugang zu günstigem Fremdkapital ist der eigentliche strukturelle Vorteil der Anlageklasse. Der Fachbegriff dafür: Leverage-Effekt, zu Deutsch Hebelwirkung.
Der Mechanismus in einer einfachen Rechnung
Ein Objekt kostet inklusive Nebenkosten 300.000 Euro und erwirtschaftet nach Bewirtschaftungskosten 12.000 Euro Nettoertrag im Jahr — eine Objektrendite von 4 Prozent. Kauft ein Anleger komplett aus Eigenmitteln, beträgt seine Eigenkapitalrendite ebenfalls 4 Prozent. Finanziert er dagegen 240.000 Euro zu 3,5 Prozent Zins und setzt nur 60.000 Euro Eigenkapital ein, zahlt er 8.400 Euro Zinsen und behält 3.600 Euro Überschuss — bezogen auf 60.000 Euro Einsatz sind das 6 Prozent Eigenkapitalrendite, noch ohne Tilgung und Wertentwicklung. Der Grund: Die Bank bekommt nur ihren festen Zins. Alles, was das Objekt darüber hinaus verdient, fließt dem Eigenkapital zu — auch der Ertrag aus dem Teil, der ihr Geld ist.
Die Bedingung: Objektrendite über Fremdkapitalzins
Die Formel dahinter ist unspektakulär, aber unerbittlich: Der Hebel wirkt positiv, solange die Gesamtkapitalrendite des Objekts über dem Kreditzins liegt. Liegt sie darunter, kehrt sich der Effekt um — dann verdient die Bank an einem Investment, das den Eigentümer Substanz kostet, und zwar umso schneller, je höher die Beleihung. Genau deshalb war der Hebel in der Nullzinsphase so bequem und ist heute wieder eine echte Rechenaufgabe: Bei 4 Prozent Kreditzins muss das Objekt nach Kosten mehr als 4 Prozent abwerfen, sonst hebelt der Kredit nach unten.
Was den Hebel in der Praxis kippen kann
- Mietausfall und Leerstand: Die Zinslast läuft weiter, während der Ertrag pausiert — bei hoher Beleihung frisst schon ein Leerstandsmonat den Jahresüberschuss.
- Unterschätzte Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und nicht umlagefähige Nebenkosten drücken die Objektrendite oft um einen ganzen Prozentpunkt unter die Brutto-Mietrendite.
- Anschlussfinanzierung: Nach Ablauf der Zinsbindung gilt der dann aktuelle Zins. Ein Sprung von 2 auf 4 Prozent kann einen positiven Hebel in einen negativen verwandeln.
- Wertkorrekturen: Fällt der Objektwert um 10 Prozent, trifft das bei 90-Prozent-Finanzierung fast das gesamte Eigenkapital — der Hebel wirkt auf Wertänderungen genauso wie auf Erträge.
Der Hebel ist kein Renditegeschenk, sondern ein Risikotausch: Höhere Beleihung kauft höhere erwartete Eigenkapitalrendite gegen höhere Schwankung. Die richtige Frage ist nicht „Wie viel Kredit bekomme ich?", sondern „Wie viel Schwankung trägt mein Cashflow, ohne dass ich verkaufen muss?"
Die Dosierung: Beleihungsauslauf bewusst wählen
Zwischen Vollfinanzierung und Volltilger liegt ein Spektrum, und die Bank bepreist es mit: Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der Zinsaufschlag — was den Hebel von zwei Seiten schwächt. In der Praxis hat sich für viele Anleger ein Mittelweg bewährt: Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zahlen, den Kaufpreis weitgehend finanzieren und die Zinsbindung so lang wählen, dass die Anschlussfinanzierung kein Überraschungstermin wird. Wer mehrere Objekte aufbaut, sollte den Hebel zudem über das Gesamtportfolio denken: Eine niedrig beliehene Bestandsimmobilie kann als Puffer dienen, wenn ein neues Objekt hoch finanziert wird.
Rechnen statt hoffen
Für die Kaufentscheidung heißt das konkret: erst die Objektrendite ehrlich ermitteln — mit realistischen Bewirtschaftungskosten und Mietansatz —, dann verschiedene Finanzierungsvarianten dagegen rechnen. Wer die Eigenkapitalrendite bei 100, 90 und 80 Prozent Beleihung einmal nebeneinanderlegt und zusätzlich ein Stressszenario mit zwei Monaten Leerstand und höherem Anschlusszins durchspielt, sieht schnell, wo die eigene Grenze liegt. Der Leverage-Effekt belohnt niemanden für Mut — er belohnt für die Differenz zwischen Objektrendite und Zins. Und die entsteht beim Einkauf, nicht bei der Bank.