Was das Mietausfallwagnis eigentlich ist
Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Abschlag auf die Jahresmiete, der zwei verschiedene Risiken bündelt: Leerstand — die Wohnung steht zwischen zwei Mietverhältnissen oder während einer Renovierung leer — und Zahlungsausfall — der Mieter wohnt, zahlt aber nicht. In der professionellen Wertermittlung, etwa im Ertragswertverfahren, ist dieser Posten fest vorgesehen. In privaten Anlegerrechnungen fehlt er erstaunlich oft, obwohl er die Nettorendite spürbar verändert.
Realistische Ansätze statt Wunschdenken
Wie hoch der Abschlag sein sollte, hängt vom konkreten Objekt ab. Als Orientierung haben sich Bandbreiten etabliert:
- Gefragte Wohnlagen (A- und gute B-Lagen): rund 2 % der Jahresnettokaltmiete — Mieterwechsel dauern hier oft nur Tage bis wenige Wochen
- Durchschnittliche Lagen: 3 bis 4 % — realistisch sind ein bis zwei Leerstandsmonate pro Mieterwechsel plus gelegentliche Zahlungsverzögerungen
- Strukturschwache Regionen und C-Lagen: 5 % und mehr — hier entscheidet die lokale Nachfrage, nicht der bundesweite Durchschnitt
- Gewerbeflächen: deutlich höher, da Nachvermietungen Monate bis Jahre dauern können
Ein Beispiel: Eine Wohnung mit 850 Euro Nettokaltmiete bringt rechnerisch 10.200 Euro pro Jahr. Mit 3 % Mietausfallwagnis kalkulieren Sie mit 9.894 Euro — die Differenz von gut 300 Euro pro Jahr klingt klein, verschiebt aber bei knapp kalkulierten Finanzierungen den Cashflow von positiv auf negativ. Genau solche Fälle sollen in der Rechnung sichtbar werden, bevor der Notartermin stattfindet.
Ein einziger Mieterwechsel mit zwei Monaten Leerstand und 3.000 Euro Renovierung kostet mehr als fünf Jahre kalkulatorisches Mietausfallwagnis. Der Abschlag ist kein Pessimismus — er ist der Durchschnitt über die Haltedauer.
Was das Risiko tatsächlich senkt
Das Mietausfallwagnis ist keine Naturkonstante — es lässt sich aktiv beeinflussen. Die wirksamsten Hebel: eine sorgfältige Mieterauswahl mit Bonitätsprüfung statt schneller Vermietung an den Erstbesten, marktgerechte statt maximaler Miete — überzogene Mieten produzieren Fluktuation, und jeder Wechsel kostet mehr als die Differenz einbringt —, gepflegter Objektzustand, der die Wiedervermietung beschleunigt, und eine professionelle Verwaltung, die Mieterwechsel früh erkennt und die Nachvermietung startet, bevor die Wohnung leer steht. Eine Mietausfallversicherung kann Einzelrisiken abfedern, ersetzt die Kalkulation aber nicht: Normaler Leerstand zwischen Mietverhältnissen ist meist nicht versicherbar.
Leerstand im Ausland: andere Mechanik
Bei Ferienimmobilien auf Bali oder in Nordzypern funktioniert die Rechnung anders: Dort gibt es keinen durchgehenden Mietvertrag, sondern Auslastungsquoten. Statt eines pauschalen Abschlags gehört hier eine konservative Belegungsannahme in die Kalkulation — deutlich unter den Hochglanzprospekt-Werten — plus Nebensaison-Monate, in denen wenig bis nichts vermietet wird. Wer ein Auslandsobjekt mit 90 % Jahresauslastung gerechnet bekommt, sollte dieselbe Rechnung mit 50 bis 60 % wiederholen und prüfen, ob das Investment dann noch trägt.
Fazit: Der Abschlag gehört in jede Rechnung
Das Mietausfallwagnis kostet in der Kalkulation ein paar Prozent Rendite — und schützt vor der teuersten Anlegerfalle: einem Investment, das nur im Idealszenario funktioniert. Solide Objekte überstehen den Abschlag problemlos. Wenn eine Renditerechnung nur ohne Leerstandsansatz aufgeht, ist nicht die Rechnung das Problem, sondern das Objekt oder der Preis.