Das typische Szenario: Eine Wohnung ist für 7,50 Euro pro Quadratmeter vermietet, vergleichbare Wohnungen im Viertel erzielen 10 Euro. Der Verkäufer preist die „Mietsteigerungsreserve" in den Kaufpreis ein — und der Käufer merkt erst nach dem Notartermin, dass er Jahre braucht, um die Lücke zu schliessen. Zwei Regelwerke bestimmen das Tempo: die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung und die Kappungsgrenze im laufenden Mietverhältnis.
Mietpreisbremse: die Grenze bei Neuvermietung
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt — die jedes Bundesland per Verordnung ausweist — darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Massstab ist meist der qualifizierte Mietspiegel der Gemeinde. Ob ein Standort unter die Bremse fällt, ist eine der ersten Prüfungen vor dem Kauf: Dieselbe Wohnung kann in einer Bremse-Stadt ein völlig anderes Renditeprofil haben als 20 Kilometer weiter im unregulierten Umland.
Die wichtigsten Ausnahmen
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft von der Bremse ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung: Wer so umfangreich modernisiert, dass der Aufwand etwa einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus entspricht, vermietet die erste Zeit wie Neubau.
- Vormiete: Lag die Miete des Vormieters bereits über der 10-Prozent-Grenze, darf sie in gleicher Höhe wieder verlangt werden — Bestandsschutz.
Kappungsgrenze: das Tempo im Bestand
Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden — aber höchstens um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren, in vielen angespannten Märkten per Landesverordnung nur 15 Prozent (§ 558 BGB). Zurück zum Beispiel: Von 7,50 Euro auf 10 Euro sind es 33 Prozent. Bei einer 15-Prozent-Kappung dauert der Weg über zwei Erhöhungsrunden gut sechs Jahre — vorausgesetzt, der Mietspiegel zieht nicht weg und der Mieter bleibt. Wer diese Zeitachse nicht einpreist, kauft eine Rendite, die auf dem Papier existiert.
Faustregel für den Einkauf: Der Kaufpreisfaktor wird auf die Ist-Miete gerechnet, nicht auf die theoretische Marktmiete. Eine „Mietsteigerungsreserve" ist ein Bonus mit Zeitverzug — kein Zahlungsversprechen, das man dem Verkäufer heute vergüten sollte.
Was Anleger konkret daraus machen
Erstens: Vor dem Kauf die Landesverordnungen prüfen — gilt am Standort die Mietpreisbremse, gilt die abgesenkte Kappungsgrenze? Zweitens: Den qualifizierten Mietspiegel für die konkrete Lage, Baualtersklasse und Ausstattung ziehen und die durchsetzbare Miete berechnen, statt Portalangebote als Massstab zu nehmen. Drittens: Alternativen mitdenken — Indexmieten koppeln die Miete an die Inflation und umgehen die Kappungsgrenze, unterliegen bei Abschluss aber der Bremse; Modernisierungsumlagen (8 Prozent der Kosten jährlich, mit eigener Kappung von 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren) sind oft der sauberste Weg, Mietniveau und Objektqualität gleichzeitig zu heben. Viertens: Formalien ernst nehmen — eine Mieterhöhung mit falscher Begründung oder ein Verstoss gegen die Auskunftspflichten der Bremse kostet Zeit und Rückzahlungen.
Regulierung ist für Kapitalanleger kein Ausschlusskriterium, sondern ein Rechenposten. Wer sie kennt, kauft Objekte mit realistischer Miet-Zeitachse — und lässt die Objekte stehen, deren Kaufpreis eine Fantasie-Miete unterstellt.