Kaum eine Frage wird unter Immobilien-Anlegern so grundsätzlich diskutiert wie diese: neu bauen lassen beziehungsweise vom Bauträger kaufen — oder eine Bestandswohnung erwerben? Beide Wege können funktionieren. Sie unterscheiden sich aber in fast jedem Rechenposten, und wer die Unterschiede nicht kennt, vergleicht Äpfel mit Birnen.
Kaufpreis und Faktor: Der Einstieg entscheidet über die Startrendite
Neubau kostet pro Quadratmeter deutlich mehr — Baukosten, Grundstück, Bauträgermarge und aktuelle Standards haben ihren Preis. In Faktoren gedacht: Neubau wird häufig zum 25- bis 30-Fachen der Jahresnettokaltmiete gehandelt, solider Bestand in B- und C-Lagen oft zum 18- bis 24-Fachen. Ein höherer Faktor bedeutet eine niedrigere Anfangsrendite — das ist Mathematik, kein Meinungsbild. Dafür kauft man beim Neubau in der Regel höhere Mieten pro Quadratmeter und weniger Überraschungen ein. Die Frage ist also nicht „Was ist billiger?", sondern: Was bekomme ich für den Aufpreis?
AfA: Der steuerliche Unterschied
Bei vermieteten Immobilien lässt sich der Gebäudeanteil abschreiben. Im Altbestand gilt meist die lineare AfA von 2 Prozent (Baujahr ab 1925), beim Neubau mit Fertigstellung ab 2023 sind es 3 Prozent — zeitweise kamen degressive Modelle für den Wohnungsneubau hinzu. Dazu ist der abschreibbare Gebäudeanteil beim Neubau typischerweise höher, weil weniger Wert auf das Grundstück entfällt als bei innerstädtischem Altbau. Im Bestand gibt es dafür eigene Hebel: anschaffungsnahe Modernisierung will sauber geplant sein, und bei Denkmalobjekten winkt die erhöhte Sanierungs-AfA. Kurz: Der Neubau hat den einfacheren Steuervorteil, der Bestand den gestaltbaren.
Instandhaltung: Planbare Kosten vs. Kostenrisiko
In den ersten zehn bis fünfzehn Jahren fällt beim Neubau wenig an — Gewährleistung, neue Technik, keine Sanierungsstaus. Beim Bestand ist die Instandhaltung der Posten, der Renditen ehrlich macht: Dach, Fassade, Stränge, Heizung, Elektrik. Wer eine Bestandswohnung kauft, kauft anteilig auch den Zustand des Gemeinschaftseigentums und die Höhe der Rücklage mit. Deshalb gehören Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Sanierungsstau ins Zahlenwerk — nicht nur der Kaufpreis.
Energieeffizienz und Sanierungsrisiko
Hier hat sich der Markt in den letzten Jahren am stärksten gedreht. Effizienzklasse, Heizungstechnik und regulatorische Anforderungen beeinflussen Finanzierungskonditionen, Wiederverkaufswert und Vermietbarkeit. Ein unsanierter Altbau mit Klasse G ist kein Schnäppchen, sondern ein Projekt: Die energetische Sanierung kann je nach Objekt mehrere hundert Euro pro Quadratmeter kosten. Wer Bestand kauft, sollte den Sanierungsfahrplan vor dem Notartermin kennen und einpreisen. Umgekehrt gilt: Genau dieses Risiko drückt die Einkaufspreise — wer sanieren kann und will, kauft im Bestand den Hebel, den es beim Neubau nicht gibt.
Neubau bezahlt man beim Einkauf, Bestand über die Haltedauer. Teuer wird nur, wer den jeweils anderen Posten in der Kalkulation vergisst.
Mieterzielgruppen und Vermietbarkeit
Neubau zieht zahlungskräftige Mieter an, die Ausstattung, Effizienz und Erstbezug suchen — entsprechend höher sind Miete und Erwartungshaltung. Bestand bedient die breite Mitte des Marktes: solide Wohnungen zu bezahlbaren Mieten, mit tendenziell längeren Mietverhältnissen und geringerer Fluktuation. Für die Kalkulation heißt das: Beim Neubau hängt die Rechnung stärker an der Spitzenmiete des Mikrostandorts, beim Bestand an der stabilen Nachfrage der Mitte. In angespannten Märkten sind beide gut vermietbar — in schwächeren Lagen ist die bezahlbare Bestandswohnung oft die robustere Wette.
Wann passt was?
- Neubau passt, wenn Planbarkeit, geringer Verwaltungsaufwand und der einfache Steuervorteil im Vordergrund stehen — und ein höherer Faktor bewusst akzeptiert wird.
- Bestand passt, wenn die Anfangsrendite zählt, Rücklagen für Instandhaltung vorhanden sind und man bereit ist, Objekte gründlich zu prüfen.
- Bestand mit Sanierungshebel passt für erfahrene Anleger, die Zustand bewerten können und den Wertzuwachs aktiv erarbeiten wollen.
- Neubau ist kritisch, wenn die Rechnung nur mit optimistischen Mietsteigerungen aufgeht — und Bestand ist kritisch, wenn der Sanierungsfahrplan fehlt.
Am Ende entscheidet nicht die Objektart, sondern die Vollständigkeit der Rechnung: Einkaufsfaktor, Steuerwirkung, Instandhaltung, Energiezustand und Zielgruppe gehören in eine Kalkulation über die geplante Haltedauer. Wer beide Varianten mit denselben Maßstäben rechnet, erkennt schnell, welches konkrete Objekt trägt — und welches nur gut aussieht.