Was vor dem Termin passiert
Der Notar ist neutral — er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern beurkundet den Vertrag rechtssicher für beide Seiten. In der Praxis erstellt meist die Verkäuferseite oder der Makler den ersten Kontakt zum Notariat, der Entwurf des Kaufvertrags geht danach an beide Parteien. Üblich sind rund zwei Wochen Prüffrist zwischen Entwurf und Termin. Diese Zeit sollten Käufer aktiv nutzen: Fragen an den Notar klären, bei Unsicherheiten eine unabhängige rechtliche Einschätzung einholen, und alle Zahlen — Kaufpreis, Fälligkeitsvoraussetzungen, Nebenkosten — noch einmal gegenrechnen.
Ablauf beim Notar
Der Notar verliest den gesamten Vertrag Wort für Wort. Das wirkt auf viele Käufer langwierig, ist aber der Kern der rechtlichen Absicherung: Beide Parteien bestätigen mit ihrer Unterschrift, dass sie den kompletten Inhalt verstanden haben. Wer währenddessen Fragen hat, sollte sie stellen — genau dafür ist der Termin da. Nach der Unterschrift veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch, die den Käufer bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung rechtlich absichert.
Notarkosten und wer sie zahlt
- Notarkosten: gesetzlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt, meist rund 1,5 % des Kaufpreises
- Grundbuchkosten: zusätzlich für Eintragung der Vormerkung und spätere Umschreibung, meist rund 0,5 %
- Kostenträger: in Deutschland üblicherweise der Käufer, da er die Beurkundung beauftragt — abweichende Regelungen sind vertraglich möglich
Der Notarvertrag ist keine Formsache am Ende des Kaufprozesses — er ist der Moment, in dem alle vorher mündlich besprochenen Details schriftlich und bindend werden. Was hier nicht steht, gilt später nicht.
Fallstricke, die Käufer prüfen sollten
- Fälligkeitsvoraussetzungen: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind — etwa die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Diese Reihenfolge schützt den Käufer und sollte im Vertrag klar geregelt sein.
- Lastenfreistellung: Bestehende Grundschulden des Verkäufers müssen im Vertrag geregelt sein, damit die Immobilie lastenfrei übergeht.
- Gewährleistungsausschluss: Bei Bestandsimmobilien üblich, sollte aber nicht bekannte Mängel verschweigen dürfen — Arglist bleibt davon unberührt.
- Übergabetermin und Besitzübergang: Datum und Bedingungen für Schlüsselübergabe, Nutzen und Lasten sollten präzise formuliert sein, nicht nur „nach Zahlung".
Der letzte Schritt: die Grundbuchumschreibung
Nach dem Notartermin folgt formal noch die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch — das kann je nach Grundbuchamt Wochen bis Monate dauern. Rechtlich abgesichert ist der Käufer schon durch die Auflassungsvormerkung, wirtschaftlicher Eigentümer wird er meist mit Zahlung und Besitzübergang. Wer diese Unterscheidung kennt, versteht auch, warum der Notartermin selbst der entscheidende Meilenstein im Kaufprozess ist — nicht nur eine Formalität davor oder danach.