Die klassische Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist mühsam: Sie muss begründet werden, braucht die Zustimmung des Mieters und ist durch Kappungsgrenzen gedeckelt. Viele Kapitalanleger vereinbaren deshalb schon im Mietvertrag einen Anpassungsmechanismus. Das BGB kennt dafür zwei Modelle — die Staffelmiete nach §557a und die Indexmiete nach §557b. Beide nehmen der Mieterhöhung den Konfliktstoff, verteilen Chancen und Risiken aber unterschiedlich.
Wie die Staffelmiete funktioniert
Bei der Staffelmiete wird im Vertrag festgeschrieben, wann die Miete um welchen Betrag steigt — etwa jedes Jahr um 25 Euro. Jede Staffel muss als konkreter Betrag oder als neue Miete ausgewiesen sein, Prozentangaben genügen nicht. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Der grosse Vorteil für Anleger: Die künftigen Mieteinnahmen sind auf Jahre exakt planbar, was auch Banken bei der Finanzierung gern sehen.
Wie die Indexmiete funktioniert
Die Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index, kann der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anpassen — per Erklärung in Textform, frühestens nach einem Jahr unveränderter Miete. Die Miete folgt damit der Inflation: In Jahren hoher Teuerung steigt sie kräftig, in Jahren stabiler Preise kaum. Fällt der Index, kann auch der Mieter eine Senkung verlangen.
Der direkte Vergleich
- Planbarkeit: Staffelmiete gewinnt — jede künftige Miete steht im Vertrag
- Inflationsschutz: Indexmiete gewinnt — die reale Miete bleibt erhalten
- Aufwand: Staffel läuft automatisch, Index verlangt eine jährliche Anpassungserklärung
- Risiko: Staffel kann hinter hoher Inflation zurückbleiben, Index kann in Nullzins-Jahren stagnieren
Vereinfacht: Die Staffelmiete ist eine Wette auf Planbarkeit, die Indexmiete eine Versicherung gegen Inflation. Beides zugleich geht nicht — die Modelle schliessen sich aus.
Was beide Modelle ausschliessen
Während einer Staffel- oder Indexvereinbarung sind die üblichen Mieterhöhungen zur Vergleichsmiete grundsätzlich gesperrt. Bei der Indexmiete sind auch Erhöhungen wegen Modernisierung weitgehend ausgeschlossen — nur Massnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, etwa gesetzlich erzwungene, dürfen umgelegt werden. Wer ein Objekt mit Sanierungsplan kauft, sollte das vor Vertragsgestaltung wissen: Eine energetische Modernisierung lässt sich bei laufender Indexmiete kaum auf die Miete umlegen.
Mietpreisbremse und Grenzen beachten
In Gebieten mit Mietpreisbremse wird bei der Staffelmiete jede einzelne Staffel an der zulässigen Höchstmiete gemessen — zu ambitionierte Staffeln sind dann teilweise unwirksam. Bei der Indexmiete gilt die Bremse für die Ausgangsmiete, spätere Indexanpassungen sind nicht erfasst. Dazu kommt die allgemeine Grenze der Mietwucher-Vorschriften. Die Vertragsklausel sollte deshalb nicht aus dem Internet kopiert, sondern sauber auf Standort und Objekt zugeschnitten sein.
Welches Modell für welchen Anleger
Die Staffelmiete passt zu Anlegern, die mit knapper Finanzierung kalkulieren und verlässliche Zahlungsströme brauchen — etwa in den ersten Jahren nach dem Kauf, wenn jede Rate sitzen muss. Die Indexmiete passt zu langfristigen Bestandshaltern, die ihr Objekt über Jahrzehnte halten und die reale Kaufkraft der Miete sichern wollen. In Märkten mit stark steigenden Vergleichsmieten kann übrigens auch der Verzicht auf beide Modelle sinnvoll sein, um die volle Erhöhungsspanne der Vergleichsmiete zu nutzen. Welche Variante rechnerisch vorn liegt, hängt von Standort, Haltedauer und Finanzierung ab — und sollte durchgerechnet werden, bevor der Vertrag unterschrieben ist.
Die Mietanpassung ist kein Kleingedrucktes. Über zehn Jahre entscheidet sie über einen erheblichen Teil der Gesamtrendite einer Anlageimmobilie.