Die Teilungserklärung ist das Dokument, das ein Gebäude rechtlich in Einheiten zerlegt. Angehängt ist meist eine Gemeinschaftsordnung — dort stehen die Regeln, nach denen die Eigentümer untereinander leben und abrechnen. Beides zusammen wirkt oft stärker auf die Rendite als der Kaufpreis.
Die vier Fragen, die zuerst zu klären sind
- Was gehört tatsächlich zur Wohnung? Balkon, Stellplatz, Kellerraum und Terrasse sind häufig nicht Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht — mit Folgen für Instandhaltung und Kosten.
- Wie wird abgerechnet? Nach Miteigentumsanteilen, nach Wohnfläche oder nach Verbrauch — und weicht der Schlüssel bei einzelnen Positionen ab?
- Welche Nutzung ist erlaubt? Manche Ordnungen beschränken die Nutzung auf Wohnzwecke, andere schließen kurzzeitige Vermietung ausdrücklich aus.
- Wie wird abgestimmt? Ob Stimmen nach Köpfen, nach Einheiten oder nach Anteilen zählen, entscheidet über den tatsächlichen Einfluss.
Die häufigste Überraschung nach dem Kauf betrifft Balkone und Fenster. Beide zählen in vielen Anlagen zum Gemeinschaftseigentum — die Instandsetzung wird also von allen getragen, aber auch von allen beschlossen. Wer eine Sanierung eingeplant und nicht geprüft hat, wer sie beschließen muss, kalkuliert an der Realität vorbei.
Kostenverteilung: der Hebel, den niemand liest
Der Verteilungsschlüssel ist selten einheitlich. Häufig sind Mischformen: Heizkosten nach Verbrauch, Verwaltung nach Einheiten, alles Übrige nach Miteigentumsanteilen. Interessant wird es bei Sonderregelungen — etwa wenn Aufzugskosten nur von den oberen Etagen getragen werden oder wenn eine Gewerbeeinheit von bestimmten Positionen ausgenommen ist.
Solche Klauseln sind zulässig, wirken aber dauerhaft. Bei einer Einheit im Erdgeschoss ohne Aufzugsbeteiligung ist das ein Vorteil. Umgekehrt kann eine Einheit überproportional an Kosten beteiligt sein, ohne dass es aus der Wohngeldabrechnung sofort ersichtlich wäre.
Vermietbarkeit: die Klauseln mit direkter Renditewirkung
- Zweckbestimmung: „Wohnzwecke“ schließt gewerbliche Nutzung und in vielen Fällen die kurzzeitige Vermietung aus.
- Zustimmungsvorbehalte: Manche Ordnungen verlangen die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung.
- Tierhaltung, bauliche Veränderungen, Werbeanbringung: relevant, sobald gewerbliche Mieter infrage kommen.
- Bauliche Veränderungen im Sondereigentum: etwa der Einbau eines zweiten Bads oder die Verlegung von Leitungen.
Beschlusssammlung: das vergessene zweite Dokument
Die Teilungserklärung beschreibt den Ausgangszustand. Was seither beschlossen wurde, steht in der Beschlusssammlung — und Beschlüsse können Verteilungsschlüssel ändern, Sanierungen festlegen und Sonderumlagen begründen. Ein Kauf ohne Einsicht in die Beschlüsse der letzten Jahre ist eine Prüfung mit halben Informationen.
Welche Bestandteile einer Wohnung rechtlich wem gehören und warum das die Instandhaltungskosten bestimmt, behandelt der Beitrag zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Aufteilungsplan und tatsächlicher Zustand
Der Aufteilungsplan zeigt, wie das Gebäude rechtlich aufgeteilt ist. Er beschreibt nicht zwingend, wie es heute aussieht. Abweichungen entstehen über Jahrzehnte: ein zusammengelegter Raum, ein umgenutzter Speicher, ein Stellplatz, der faktisch anders genutzt wird als eingetragen.
Solche Abweichungen sind nicht automatisch ein Problem, aber sie gehören vor dem Kauf geklärt. Wer eine Fläche mitbezahlt, die rechtlich nicht zur Einheit gehört, hat sie nicht erworben — unabhängig davon, wie lange sie schon so genutzt wird. Der Abgleich zwischen Plan und Besichtigung dauert zwanzig Minuten und ist einer der wenigen Prüfschritte, die man selbst durchführen kann.
Was sich ändern lässt und was nicht
Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind nicht in Stein gemeißelt, ihre Änderung ist aber unterschiedlich aufwendig. Manche Punkte lassen sich mit einfacher Mehrheit beschließen, andere erfordern qualifizierte Mehrheiten, wieder andere die Zustimmung aller Betroffenen.
Für die Kaufentscheidung heißt das: Eine störende Klausel, die praktisch nur einstimmig geändert werden kann, ist als dauerhaft zu behandeln. Wer eine Wohnung mit dem Plan kauft, eine Nutzungsbeschränkung später aufheben zu lassen, kalkuliert mit einer Zustimmung, über die er nicht verfügt.
Praktische Reihenfolge vor dem Kauf
Sinnvoll ist, die Unterlagen in dieser Reihenfolge anzufordern: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung der letzten drei bis fünf Jahre, die letzten beiden Jahresabrechnungen, der aktuelle Wirtschaftsplan und der Stand der Erhaltungsrücklage.
Wer nur den Exposé-Text und die Wohngeldhöhe kennt, kennt die laufenden Kosten — aber nicht das, was sie verändern kann. Genau darin liegt der Unterschied zwischen einer Kalkulation und einer Schätzung.