Eine Immobilie wird gekauft, mit zehn Jahren Zinsbindung finanziert — und nach vier Jahren ergibt sich ein Grund zu verkaufen: ein besseres Objekt, ein Umzug, eine Umschichtung. Der Käufer steht bereit, der Preis stimmt. Und dann meldet die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung im fünfstelligen Bereich an. Für viele Anleger ist das der Moment, in dem eine saubere Rendite-Rechnung kippt.
Warum die Bank überhaupt etwas bekommt
Mit dem Darlehensvertrag hat die Bank sich auf einen Zinsstrom über die vereinbarte Laufzeit eingerichtet und ihre eigene Refinanzierung darauf abgestimmt. Wird das Darlehen vorzeitig zurückgeführt, fehlt ihr dieser Zins. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich für diesen entgangenen Zinsertrag. Sie ist keine Strafe, sondern ein Schadensersatz — und deshalb rechtlich zulässig, wenn kein Sonderkündigungsrecht greift.
Wie sich die Höhe ergibt
Vereinfacht gilt: Je größer die Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem Zins, zu dem die Bank das freigewordene Geld heute wieder anlegen kann, und je länger die Restlaufzeit der Zinsbindung, desto höher die Entschädigung. Daraus folgen zwei Faustregeln:
- In einer Hochzinsphase — wenn das aktuelle Zinsniveau über Ihrem alten Vertragszins liegt — fällt die Entschädigung tendenziell gering aus oder entfällt praktisch, weil die Bank das Geld besser anlegen kann als zuvor.
- In einer Niedrigzinsphase — wenn Ihr alter Zins deutlich über dem aktuellen Niveau liegt — wird es teuer, weil die Bank den Unterschied nicht mehr verdienen kann.
Berücksichtigt werden außerdem vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte, ersparte Verwaltungskosten und ein Risikoabschlag. Eine grobe Hausnummer im Voraus liefert jeder seriöse Rechner — die verbindliche Zahl nennt nur die Bank.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist kein fixer Prozentsatz. Sie hängt am Zinsumfeld — und kann sich innerhalb weniger Monate erheblich verändern.
Wann keine Entschädigung anfällt
Es gibt mehrere Konstellationen, in denen der Ausstieg ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist:
- Nach zehn Jahren: Bei Immobiliardarlehen besteht nach vollständigem Empfang des Darlehens und Ablauf von zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist — unabhängig von einer längeren vereinbarten Zinsbindung.
- Nach Ende der Zinsbindung: Läuft die Bindung aus, ist die Rückzahlung ohnehin frei.
- Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung: In Einzelfällen bestehen weitergehende Rechte. Das ist ein Fall für anwaltliche Prüfung, nicht für Eigenrecherche.
Der Ausweg: Darlehensübertragung
Statt das Darlehen abzulösen, lässt es sich in manchen Fällen mitnehmen oder übertragen. Zwei Varianten:
- Pfandtausch: Sie kaufen ein neues Objekt und übertragen das bestehende Darlehen samt Konditionen darauf. Die Bank muss zustimmen und das neue Objekt als Sicherheit akzeptieren.
- Schuldnerwechsel: Der Käufer der Immobilie übernimmt das laufende Darlehen. Das setzt voraus, dass er die Bonitätsprüfung besteht — und dass die Konditionen für ihn attraktiv sind, was in einer Hochzinsphase häufiger vorkommt.
Was das für die Kaufentscheidung bedeutet
Wer eine Kapitalanlage mit einem klaren Zeithorizont kauft, sollte die Zinsbindung darauf abstimmen — und nicht automatisch die längste Bindung wählen, nur weil sie Sicherheit suggeriert. Eine 15-jährige Bindung bei einer Immobilie, die nach sechs Jahren verkauft werden soll, ist eine teure Konstruktion. Umgekehrt kann eine kürzere Bindung mit Anschlussrisiko die günstigere Wahl sein. Die Frage "Wie lange will ich das Objekt wirklich halten?" gehört vor die Finanzierungsentscheidung, nicht danach.
Rechnen, bevor verhandelt wird
Vor jeder Verkaufsentscheidung mitten in der Zinsbindung gehört eine nüchterne Gegenüberstellung: erwarteter Verkaufserlös abzüglich Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung, Maklercourtage, gegebenenfalls Spekulationssteuer — gegen den Ertrag aus dem Weiterhalten des Objekts. Erst diese Rechnung zeigt, ob der Verkauf überhaupt ein Vorteil ist. Es kommt regelmäßig vor, dass ein Objekt, das auf dem Papier 60.000 Euro Wertzuwachs zeigt, nach Abzug aller Ausstiegskosten kaum besser dasteht als ein Halten für weitere drei Jahre bis zum Ende der Zinsbindung.
Die Bank frühzeitig einbeziehen
Die verbindliche Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung liefert nur die Bank. Sie ist verpflichtet, sie auf Anfrage nachvollziehbar zu beziffern. Diese Anfrage sollte am Anfang eines Verkaufsprozesses stehen, nicht am Ende — denn sie ist die Zahl, die über die Preisuntergrenze entscheidet. Wer erst den Kaufvertrag beim Notar liegen hat und dann erfährt, dass die Ablösung 40.000 Euro kostet, verhandelt aus der schwächsten denkbaren Position. Ein weiterer Punkt: Die Berechnung ist zeitabhängig. Verschiebt sich der Verkauf um ein halbes Jahr, ändert sich die Zahl.