Wer vermietet, versteuert nicht die Miete, sondern den Überschuss: Einnahmen minus Werbungskosten. Genau diese Differenz wird in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung ermittelt. Für Kapitalanleger ist das Formular deshalb kein lästiger Verwaltungsakt, sondern ein Steuerungsinstrument — jeder korrekt angesetzte Euro Werbungskosten reduziert das zu versteuernde Einkommen mit dem persönlichen Grenzsteuersatz.
Was auf der Einnahmenseite steht
Auf der Einnahmenseite erfasst die Anlage V die Kaltmiete sowie die vom Mieter gezahlten Umlagen für Nebenkosten. Dass die Umlagen als Einnahme zählen, wirkt zunächst nachteilig — die tatsächlich gezahlten Betriebskosten stehen aber spiegelbildlich auf der Werbungskostenseite, sodass sich beides in der Regel weitgehend neutralisiert. Auch Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen und vereinnahmte Mieten für Garagen oder Stellplätze gehören in das Formular.
Die großen Werbungskosten: Zinsen und AfA
Zwei Posten dominieren bei den meisten finanzierten Objekten die Abzugsseite. Erstens die Schuldzinsen: Der Zinsanteil der Kreditrate ist voll absetzbar, die Tilgung dagegen nicht — sie ist Vermögensaufbau und steuerlich neutral. Auch das Disagio und Finanzierungsnebenkosten wie Schätzgebühren können angesetzt werden. Zweitens die Abschreibung (AfA): Der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben, ohne dass dafür laufend Geld abfließt. Gerade diese Kombination aus realem Zinsaufwand und nicht liquiditätswirksamer AfA macht die Steuerrechnung der Immobilie aus.
Die unterschätzten Posten
Neben den großen Blöcken gibt es eine Reihe von Werbungskosten, die in der Praxis regelmäßig liegen bleiben:
- Fahrtkosten zu Besichtigungen, Eigentümerversammlungen, Übergaben und Handwerkerterminen — mit Kilometerpauschale oder Einzelnachweis
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Sondereigentumsverwaltung, Kontoführung des Mietkontos
- Instandhaltung und Reparaturen als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand — wahlweise auf zwei bis fünf Jahre verteilbar
- Steuerberatung für die Anlage V sowie Fachliteratur und Software
- Anzeigen- und Maklerkosten für die Neuvermietung, Kosten für Mietverträge und Bonitätsauskünfte
- Grundsteuer und Versicherungen, soweit sie nicht ohnehin über die Umlagen laufen
Wichtig ist die saubere Belegführung über das ganze Jahr. Wer erst im Frühjahr rekonstruiert, welche Fahrt wann stattfand, verschenkt Abzugspotenzial — ein einfacher Ordner oder eine Tabelle pro Objekt genügt.
Verluste aus Vermietung: der Verrechnungseffekt
Übersteigen die Werbungskosten die Einnahmen, entsteht ein negativer Überschuss. Dieser wird grundsätzlich mit den übrigen Einkünften verrechnet — etwa dem Gehalt aus dem Hauptberuf. In den ersten Jahren nach dem Kauf ist das der Normalfall: Zinsen und AfA sind hoch, die Miete entwickelt sich erst. Ein Angestellter mit hohem Grenzsteuersatz bekommt so einen Teil seines laufenden Aufwands über die Steuererstattung zurück.
Voraussetzung ist die Einkünfteerzielungsabsicht: Die Vermietung muss ernsthaft und auf Dauer angelegt sein. Bei dauerhafter Vermietung zu marktüblichen Konditionen unterstellt das Finanzamt diese Absicht typisierend. Kritisch wird es bei verbilligter Überlassung an Angehörige unterhalb der gesetzlichen Schwellen oder bei Ferienobjekten mit hoher Eigennutzung — dort kann der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt werden.
Die Anlage V ist die Stelle, an der aus Papierkram Rendite wird: Gleiche Immobilie, gleiche Miete — aber wer Werbungskosten systematisch erfasst, hat nach Steuern ein anderes Ergebnis als der, der nur Zinsen und AfA einträgt.
Typische Fehler vermeiden
Der häufigste Fehler ist die Verwechslung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten: Wer eine Sanierung fälschlich sofort abzieht, obwohl sie über die AfA laufen muss, riskiert Nachfragen und Korrekturen — umgekehrt verschenkt der sofortige Abzug manchmal Gestaltungsspielraum. Ebenfalls verbreitet: Die Kaufnebenkosten des Erwerbs (Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag) werden als sofortige Werbungskosten angesetzt, obwohl sie zu den Anschaffungskosten gehören und nur über die AfA wirken. Nur die Kosten der Finanzierung — etwa die Grundschuldbestellung — sind sofort abziehbar.
Wie die Abschreibung selbst funktioniert und welche Sätze gelten, erklärt der Beitrag zur AfA bei Immobilien; die Abgrenzungsfrage vertieft der Artikel zu Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.