Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Lage der dominierende Faktor. Fällt der Mieter aus, findet sich in einer funktionierenden Stadt fast immer ein neuer. Bei einer Gewerbeimmobilie kehrt sich diese Logik um: Nicht das Objekt trägt die Rendite, sondern der Vertrag und derjenige, der ihn unterschrieben hat.
Der Mietvertrag ist das eigentliche Anlageobjekt
Gewerbemietrecht kennt den Schutzmechanismus des Wohnraummietrechts nicht. Das ist für Anleger zunächst ein Vorteil — vieles ist frei verhandelbar. Es bedeutet aber auch, dass ein schlecht formulierter Vertrag nicht durch das Gesetz aufgefangen wird.
- Restlaufzeit: die zentrale Kennzahl; sie bestimmt, wie lange der Zahlungsstrom gesichert ist.
- Verlängerungsoptionen: einseitig zugunsten des Mieters sind sie ein Risiko, nicht ein Wert.
- Wertsicherung: Index- oder Staffelklausel — ohne sie sinkt die Miete real jedes Jahr.
- Instandhaltungsverteilung: was der Mieter trägt, mindert den eigenen Aufwand dauerhaft.
- Umsatzsteueroption: nur bei vorsteuerabzugsberechtigten Mietern möglich und für die Kalkulation entscheidend.
- Schriftform: Formfehler können langfristige Verträge vorzeitig kündbar machen.
Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Bei Gewerbemietverträgen über mehr als ein Jahr führt ein Schriftformmangel — etwa eine per E-Mail vereinbarte Flächenänderung ohne Nachtrag — dazu, dass der Vertrag ordentlich kündbar wird. Aus zehn Jahren gesichertem Zahlungsstrom werden dann wenige Monate.
Bonität schlägt Mietpreis
Eine hohe Miete von einem schwachen Mieter ist weniger wert als eine moderate Miete von einem stabilen. Diese Rechnung machen Banken bei der Finanzierung ohnehin auf — Anleger sollten sie vorher selbst machen.
Prüfbar sind Jahresabschlüsse, die Dauer der bisherigen Geschäftstätigkeit, die Abhängigkeit von wenigen Auftraggebern und die Frage, ob der Standort für den Mieter zentral oder austauschbar ist. Ein Betrieb, der am Objekt seine Produktion hat, zieht nicht wegen einer Mieterhöhung um. Ein Büro mit fünf Schreibtischen schon.
Übliche Absicherungen sind Mietsicherheiten von mehreren Monatsmieten, Bankbürgschaften und bei Tochtergesellschaften eine Patronatserklärung der Muttergesellschaft. Ohne Sicherheit ist der Vertrag nur so belastbar wie der schwächste Monat des Mieters.
Drittverwendbarkeit: die Frage nach dem zweiten Mieter
Der entscheidende Unterschied zur Wohnung liegt darin, wie leicht sich das Objekt neu vermieten lässt. Eine Bürofläche in Standardzuschnitt findet Nachmieter. Eine Halle mit Spezialkran, ein Zahnarztsitz mit Bleischutz oder ein Ladenlokal mit aufwendigem Innenausbau finden ihn nur in derselben Branche.
Praktisch heißt das: Vor dem Kauf gehört die Frage beantwortet, wer der zweite Mieter wäre und was der Umbau für ihn kosten würde. Sind dafür sechsstellige Beträge nötig, ist die ausgewiesene Rendite nicht die tatsächliche — sie enthält eine verdeckte Rückstellung, die niemand gebildet hat.
Leerstand kostet mehr als die ausgefallene Miete
Bei Wohnimmobilien rechnet man mit einem Mietausfallwagnis von wenigen Prozent. Bei Gewerbe ist diese Größenordnung realitätsfern. Vermarktungszeiten von zwölf bis vierundzwanzig Monaten sind in Nebenlagen normal, dazu kommen Maklercourtage, mietfreie Zeiten als Anreiz und Ausbaukostenzuschüsse für den neuen Mieter.
Sinnvoll ist deshalb eine getrennte Betrachtung: die laufende Rendite bei Vollvermietung und ein zweites Szenario mit realistischem Leerstand nach Vertragsende. Wie die Grundrechnung aufgebaut wird, zeigt der Beitrag zur Mietrenditeberechnung. Trägt das zweite Szenario den Kapitaldienst nicht, ist die Finanzierung zu knapp kalkuliert.
Finanzierung läuft nach anderen Regeln
Banken behandeln Gewerbeobjekte konservativer. Üblich sind höhere Eigenkapitalanforderungen, kürzere Zinsbindungen und ein Beleihungsauslauf, der deutlich unter dem für Wohnimmobilien liegt. Zusätzlich orientiert sich die Bank an der Restlaufzeit des Mietvertrags — läuft er in drei Jahren aus, wird kaum jemand zehn Jahre finanzieren.
Daraus folgt eine unangenehme Kopplung: Vertragsende und Zinsbindungsende fallen im schlechtesten Fall zusammen. Wer in dieser Situation ohne Anschlussmieter dasteht, verhandelt die Anschlussfinanzierung aus einer denkbar schlechten Position. Die beiden Fristen bewusst zu versetzen, ist einer der wirksamsten Hebel im gesamten Vorgang.
Wo Gewerbe seine Stärken ausspielt
Trotz der Risiken hat die Anlageklasse echte Vorteile. Die Verwaltung ist schlanker, weil einem Objekt oft nur ein oder wenige Mieter gegenüberstehen. Instandhaltungspflichten lassen sich vertraglich weitgehend übertragen. Indexklauseln passen die Miete automatisch an, ohne dass ein Erhöhungsverfahren nötig wäre. Und die Verhandlung findet zwischen zwei Unternehmen statt, was Konflikte sachlicher macht.
Der Zuschnitt entscheidet: Ein Objekt mit mehreren mittelgroßen Mietern aus unterschiedlichen Branchen und versetzten Vertragsenden ist deutlich robuster als eine gleich große Fläche mit einem einzigen Mieter — auch wenn der Einzelmieter auf dem Papier die bessere Bonität hat.