Wer Anlageimmobilien aufbaut, denkt in Mietrendite, Tilgung und Standort. Die Übertragung auf die nächste Generation taucht in dieser Rechnung selten auf — bis sie plötzlich die größte Einzelposition wird. Denn anders als beim Verkauf gibt es im Erbfall keine Liquidität aus der Transaktion, aber eine Steuerforderung mit Frist.
Die Grundmechanik: Wert, Freibetrag, Steuersatz
Besteuert wird der Erwerb, nicht das Objekt. Aus dem festgestellten Grundbesitzwert abzüglich Schulden und Freibeträgen ergibt sich die Bemessungsgrundlage; darauf wird ein Steuersatz angewendet, der von Steuerklasse und Höhe des Erwerbs abhängt. Drei Größen bestimmen das Ergebnis:
- Bewertung: Vermietete Objekte werden regelmäßig im Ertragswertverfahren bewertet, selbstgenutzte und Ein-/Zweifamilienhäuser eher im Vergleichswertverfahren. Der Ansatz ist typisierend — er kann über oder unter dem realen Marktwert liegen.
- Freibeträge: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro je Kind und Elternteil, 200.000 Euro für Enkel in der Regel. Entscheidend: Sie stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung.
- Steuerklasse: Nahe Angehörige liegen in Klasse I mit den niedrigsten Sätzen; Geschwister, Nichten, Neffen und Nichtverwandte fallen in Klasse II oder III mit deutlich höheren Sätzen.
Der 10-Prozent-Abschlag für vermietete Wohnimmobilien
Für Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet sind, setzt das Gesetz nur 90 Prozent des ermittelten Werts an. Das klingt klein, wirkt aber im Zusammenspiel mit den Freibeträgen erheblich — und es gilt ausdrücklich nicht für gewerblich vermietete Flächen. Bei gemischt genutzten Objekten wird aufgeteilt, weshalb die Nutzungsstruktur eines Hauses steuerlich relevant ist, lange bevor über eine Übertragung gesprochen wird.
Die Zehn-Jahres-Frist ist die wichtigste Stellschraube überhaupt. Wer mit 55 beginnt, kann Freibeträge dreimal nutzen. Wer mit 75 beginnt, im Zweifel einmal.
Schenkung zu Lebzeiten: Gestaltung mit Kontrolle
Die schrittweise Übertragung zu Lebzeiten ist der klassische Weg, Freibeträge mehrfach zu nutzen. Damit dabei weder Kontrolle noch Einkünfte verloren gehen, kommen typischerweise zwei Instrumente zum Einsatz:
- Nießbrauchsvorbehalt: Das Eigentum geht über, die Mieterträge bleiben beim Übertragenden. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert zugleich den steuerlichen Wert der Zuwendung — je jünger der Berechtigte, desto stärker.
- Teilübertragung in Anteilen: Statt eines ganzen Objekts werden Bruchteile übertragen. Das erlaubt die Feinsteuerung entlang der Freibeträge und lässt Schulden anteilig mitwandern.
Wie Nießbrauch im Detail wirkt, ordnet der Beitrag zu Nießbrauch bei Immobilien ein. Zu beachten ist: Wird die Immobilie mit Schulden übertragen, liegt eine gemischte Schenkung vor — der übernommene Kredit kann Grunderwerbsteuer auslösen, auch unter Angehörigen gilt das nicht in allen Konstellationen als befreit.
Das eigentliche Risiko: Liquidität
Die Steuer wird auf den Wert erhoben, nicht auf einen Zufluss. Erben eines fremdfinanzierten Portfolios stehen deshalb regelmäßig vor der Frage, woher die Zahlung kommt. Das Gesetz sieht für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien eine Stundungsmöglichkeit von bis zu zehn Jahren vor, wenn die Steuer nur durch Veräußerung aufgebracht werden könnte — sie muss aber beantragt und begründet werden. Wer das nicht vorbereitet, verkauft unter Zeitdruck, und Zeitdruck ist im Immobilienmarkt der teuerste Faktor.
Praktische Vorsorge besteht deshalb aus zwei Teilen: einer belastbaren Übersicht über Werte, Schulden und Mieterträge je Objekt — und einer benannten Liquiditätsquelle für den Übertragungsfall, etwa über eine Risikolebensversicherung in passender Höhe.
Was jetzt konkret zu tun ist
- Portfolioübersicht erstellen: geschätzter Verkehrswert, Restschuld, Nutzungsart (Wohnen/Gewerbe) je Objekt.
- Freibeträge der Empfänger und bereits erfolgte Zuwendungen der letzten zehn Jahre auflisten.
- Zeitplan festlegen: Wann welcher Anteil überträgt, damit die Zehn-Jahres-Frist mehrfach greift.
- Testament und Übertragungsvertrag mit Notar und Steuerberater abstimmen — insbesondere bei mehreren Erben und bei GmbH-Strukturen.
Übertragung ist kein Steuertrick, sondern Planung mit Vorlaufzeit. Der Wert liegt nicht in einer einzelnen Klausel, sondern darin, früh genug angefangen zu haben.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind der jeweils geltende Gesetzestext und der Einzelfall — sprechen Sie vor einer Übertragung mit Steuerberater und Notar.