Für dieselbe Summe bekommt man in vielen Regionen entweder drei Eigentumswohnungen oder ein kleines Mehrfamilienhaus. Die Frage, welcher Weg der bessere ist, entscheidet über Verwaltungsaufwand, Risikoprofil und Rendite der nächsten zwanzig Jahre — und sie hat eine deutlich nüchternere Antwort, als Stammtisch und Social Media suggerieren.
Die Eigentumswohnung: Einstieg mit eingebauter Arbeitsteilung
Bei der Wohnung kauft man Sondereigentum plus Miteigentumsanteil und wird Teil einer Eigentümergemeinschaft (WEG). Das hat handfeste Vorteile: Der Einstieg ist mit kleinerem Kapital möglich, Dach, Fassade und Heizung trägt die Gemeinschaft anteilig über die Erhaltungsrücklage, und die WEG-Verwaltung übernimmt das Gemeinschaftseigentum. Wer drei Wohnungen in verschiedenen Objekten und Städten hält, hat zudem eine Streuung, die ein einzelnes Haus nie bietet: Ein Leerstand trifft ein Drittel der Mieteinnahmen, nicht alles.
Der Preis dafür ist Kontrollverlust. Sanierungsentscheidungen fallen in der Eigentümerversammlung, Sonderumlagen kommen, wann die Mehrheit es beschließt, und eine zerstrittene oder knauserige WEG kann den Wert der eigenen Einheit real drücken. Wer eine Wohnung prüft, prüft deshalb immer auch Protokolle, Rücklagenhöhe und Beschlusslage der Gemeinschaft.
Das Mehrfamilienhaus: Skaleneffekte und Alleinherrschaft
Beim Mehrfamilienhaus gehört alles einem selbst — mit allen Konsequenzen. Die Vorteile sind strukturell:
- Niedrigerer Preis pro Quadratmeter: Ganze Häuser werden oft günstiger gehandelt als die Summe vergleichbarer Einzelwohnungen — die spätere Aufteilung in Eigentumswohnungen ist ein eigener Wertschöpfungshebel.
- Ein Kauf, ein Kredit, ein Standort: Nebenkosten, Finanzierung und Verwaltung fallen einmal an statt dreimal.
- Volle Entscheidungsfreiheit: Sanierungsfahrplan, Mieterauswahl, Modernisierungsumlage — keine Versammlung, keine Kompromisse.
Dem stehen Klumpenrisiko und Verantwortung gegenüber: Ein Dach, eine Heizung, ein Standort. Eine fällige Dachsanierung kostet sechsstellig und lässt sich nicht auf eine Gemeinschaft verteilen. Rücklagenbildung ist hier keine Empfehlung, sondern Überlebensbedingung — als Richtwert je nach Zustand deutlich mehr als der berühmte eine Euro pro Quadratmeter und Monat.
Die Wohnung kauft man sich in eine Gemeinschaft ein, das Haus in eine Verantwortung. Beides hat seinen Preis — nur an unterschiedlichen Stellen der Rechnung.
Rendite und Finanzierung im Vergleich
Mehrfamilienhäuser liefern wegen des niedrigeren Einkaufspreises pro Quadratmeter oft die höhere Bruttorendite, verlangen aber mehr Eigenkapital und eine Bank, die das Objekt als Ganzes bewertet. Wohnungen lassen sich gestaffelt kaufen: Die zweite und dritte Einheit folgt, wenn die erste läuft — das passt zu Anlegern, die Vermögen schrittweise mit begrenztem Risiko aufbauen. Wichtig bei beiden: Die Rechnung entscheidet, nicht die Objektart. Kaufpreisfaktor, Instandhaltungsstau, Mietniveau und Mikrolage schlagen jede Grundsatzdebatte.
Für wen passt was?
- Eigentumswohnung: Einsteiger, Anleger mit begrenztem Eigenkapital, Berufstätige ohne Zeit für aktives Management, Streuung über Städte gewünscht.
- Mehrfamilienhaus: Anleger mit Kapital, Erfahrung oder gutem Verwalter, die Skaleneffekte, Aufteilungspotenzial und volle Kontrolle suchen und ein Klumpenrisiko tragen können.
Wie man den fairen Preis eines Objekts unabhängig von der Kategorie ermittelt, zeigt der Beitrag zum Ertragswertverfahren für Anlageimmobilien.