Der Grundsatz steht in § 566 BGB und ist unter dem Satz „Kauf bricht nicht Miete“ bekannt: Wird vermieteter Wohnraum verkauft, tritt der Erwerber an die Stelle des bisherigen Vermieters. Der Mietvertrag läuft unverändert weiter. Damit ist er ein wesentlicher Teil des Kaufgegenstands — und wird trotzdem in vielen Kaufprozessen zuletzt gelesen.
Was der Vertrag über die Rendite entscheidet
Der Kaufpreisfaktor sagt etwas über den Einstiegspreis, nicht über den Ertrag der kommenden Jahre. Der bestimmt sich aus dem, was der Vertrag zulässt.
- Aktuelle Miete gegen ortsübliche Vergleichsmiete: Der Abstand zeigt das Potenzial — und die Kappungsgrenze zeigt, wie lange es dauert, ihn zu heben.
- Art der Mietanpassung: Staffel- oder Indexmiete legen den Weg fest und schließen die Anpassung auf die Vergleichsmiete währenddessen aus.
- Betriebskostenvereinbarung: Ohne wirksame Umlagevereinbarung bleiben die Nebenkosten beim Eigentümer. Eine pauschale Formulierung genügt oft nicht.
- Kündigungsverzicht: Zeitlich befristete Verzichtserklärungen des Vermieters binden auch den Erwerber.
- Schönheitsreparaturen: Unwirksame Klauseln fallen auf den Vermieter zurück — ein Kostenblock, der erst beim Auszug sichtbar wird.
Der teuerste Fund kommt selten aus dem Vertragstext selbst, sondern aus dem, was daneben liegt: mündliche Zusagen, Nachträge, Duldungen, Ratenvereinbarungen bei Rückständen. Deshalb gehört in den Kaufvertrag eine Erklärung des Verkäufers, dass über die vorgelegten Unterlagen hinaus keine weiteren Abreden bestehen.
Die Kaution ist der klassische Streitpunkt
Die Mietkaution muss vom Verkäufer an den Käufer weitergegeben werden — inklusive der bis dahin aufgelaufenen Zinsen und getrennt vom übrigen Vermögen angelegt. In der Praxis fehlt sie erstaunlich oft, weil sie über Jahre auf einem normalen Geschäftskonto lag.
Für den Mieter ist das unerheblich: Er kann sich am neuen Eigentümer schadlos halten. Deshalb gehört die Kaution ausdrücklich in den Kaufvertrag — mit Nachweis über Konto, Betrag und Zinsen und einer Regelung, was passiert, wenn der Nachweis fehlt.
Unterlagen, die vor der Unterschrift vorliegen müssen
Die Liste ist kurz und wird trotzdem selten vollständig geliefert:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Anlagen
- Nachweis der Kaution und ihrer Anlage
- Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
- Übersicht über Mietrückstände, Mietminderungen und laufende Mängelanzeigen
- Übergabeprotokoll vom Einzug, sofern vorhanden
- Schriftverkehr zu offenen Punkten, insbesondere zu angekündigten Modernisierungen
Was hier fehlt, fehlt später im Streitfall dem neuen Eigentümer — und zwar zu seinen Lasten, weil er die Vereinbarungen nicht kennt, an die er gebunden ist.
Eigenbedarf und Sperrfristen mitdenken
Wer mit dem Gedanken kauft, die Wohnung später selbst zu nutzen oder unvermietet weiterzuverkaufen, sollte die Sperrfristen prüfen. Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt eine gesetzliche Kündigungssperrfrist, die von den Bundesländern für angespannte Wohnungsmärkte verlängert werden kann. Diese Frist ist regional unterschiedlich und ändert sich; sie gehört vor dem Kauf konkret geprüft, nicht geschätzt.
Der Wechsel selbst: sauber übergeben
Zum Stichtag der Übergabe wechseln Mieteinnahmen, Betriebskostenvorauszahlungen und laufende Abrechnungszeiträume. Drei Punkte gehören eindeutig geregelt: Zu welchem Datum stehen die Mieten dem Käufer zu, wer erstellt die Betriebskostenabrechnung für den geteilten Zeitraum, und wer trägt eine Nachzahlung oder erhält ein Guthaben.
Und ganz praktisch: Der Mieter braucht eine schriftliche Mitteilung mit neuer Bankverbindung und Ansprechpartner. Eine Mitteilung, die der Verkäufer mit unterschreibt, verhindert die häufigste Reibung — Mietzahlungen, die nach dem Stichtag noch auf dem alten Konto landen.
Wie sich das auf den Preis auswirkt
Ein Vertrag mit deutlich untervermieteter Wohnung, langem Kündigungsverzicht und unklarer Betriebskostenlage ist nicht wertlos — er ist ein anderer Kaufgegenstand als eine marktgerecht vermietete Einheit. Wer das vor dem Notartermin sauber bewertet, verhandelt über Zahlen statt über Ärger.
Welche Unterlagen darüber hinaus zur Prüfung gehören, ergänzt die Unterlagen-Checkliste zur Due Diligence.