Versicherungen sind der unglamouröseste Posten der Immobilienkalkulation — bis zu dem Tag, an dem ein Rohr platzt, ein Sturm das Dach öffnet oder ein Passant auf dem vereisten Gehweg vor dem Haus stürzt. Für Kapitalanleger ist die Frage deshalb nicht, ob man versichert, sondern was: Einige Policen schützen die Existenz, andere kaufen nur ein Gefühl. Die Trennlinie verläuft entlang einer einfachen Regel: Versichert wird, was das Investment oder das Privatvermögen ruinieren kann — nicht, was nur ärgerlich wäre.
Das Pflichtprogramm: Gebäude und Haftpflicht
Die Wohngebäudeversicherung ist die Basis. Sie deckt klassisch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel — also genau die Schäden, die schnell sechsstellig werden und bei finanzierten Objekten regelmäßig von der Bank verlangt werden. Entscheidend ist der gleitende Neuwert: Ersetzt wird der Wiederaufbau zu heutigen Baupreisen, nicht der Zeitwert. Wer nach einer Sanierung den Wert des Gebäudes erhöht hat, muss die Versicherungssumme anpassen, sonst droht Unterversicherung — im Schadenfall wird dann anteilig gekürzt.
Die zweite unverzichtbare Police ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Die private Haftpflicht deckt selbst genutztes Wohneigentum oft mit ab — vermietete Objekte in der Regel nicht. Wer als Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht verletzt, haftet unbegrenzt mit dem Privatvermögen: der lose Dachziegel, der ungestreute Weg, das defekte Treppenhauslicht. Gemessen am Risiko ist diese Police einer der effizientesten Bausteine der gesamten Kalkulation.
Die Erweiterungen mit Substanz
Jenseits des Fundaments lohnt der nüchterne Blick auf drei Ergänzungen:
- Elementarschadendeckung: Überschwemmung, Starkregen und Rückstau sind in der Standard-Wohngebäudepolice nicht enthalten. Angesichts zunehmender Starkregenereignisse gehört diese Erweiterung heute in fast jede Lageprüfung — inklusive Rückstauklausel und funktionierender Rückstausicherung im Objekt.
- Mietausfall nach Sachschaden: Gute Gebäudepolicen ersetzen die entgangene Miete, wenn die Wohnung nach einem versicherten Schaden unbewohnbar ist. Bei einem finanzierten Objekt überbrückt das die Phase, in der Kreditrate und Sanierung parallel laufen.
- Gewässerschadenhaftpflicht: Nur relevant bei Öltanks — dann aber zwingend, weil auslaufendes Heizöl Boden- und Grundwasserschäden in existenzbedrohender Höhe verursachen kann.
Davon zu unterscheiden ist die Mietausfallversicherung gegen zahlungsunfähige Mieter (Mietnomaden-Police): Sie ist teuer im Verhältnis zur Leistung, voller Ausschlüsse und ersetzt keine saubere Mieterauswahl. Das Leerstands- und Ausfallrisiko gehört stattdessen als kalkulatorischer Posten in die Rechnung — wie im Beitrag zum Mietausfallwagnis beschrieben. Ähnlich nüchtern sollte man Glasversicherungen und Kleinstpolicen bewerten: Schäden, die aus der Rücklage bezahlbar sind, versichert man nicht.
Sonderfall Eigentumswohnung
Bei der vermieteten Eigentumswohnung läuft das meiste über die Gemeinschaft: Wohngebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht schließt die WEG ab, bezahlt wird über das Hausgeld. Der Anleger sollte trotzdem zwei Dinge prüfen. Erstens den Deckungsumfang der Gemeinschaftspolice — fehlt die Elementardeckung, kann der einzelne Eigentümer das auf der Versammlung anstoßen. Zweitens die Lücken beim Sondereigentum: Hochwertige Einbauten sind über die Gemeinschaftspolice nicht immer sauber erfasst. Die Protokolle der Eigentümerversammlung und der Versicherungsschein gehören deshalb in jede Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf.
Faustregel: Versichert wird, was den Anleger ruinieren kann — Gebäude, Haftung, Elementar. Nicht versichert wird, was die Rücklage tragen kann. Jede Police dazwischen muss sich gegen die Frage behaupten: Senkt sie ein Existenzrisiko oder nur das Bauchgefühl?
Versicherungen in der Renditerechnung
In der Kalkulation tauchen Versicherungen an zwei Stellen auf. Ein Teil der Beiträge ist umlagefähig und läuft über die Nebenkostenabrechnung auf den Mieter — etwa Gebäude- und Haftpflichtversicherung. Nicht umlagefähige Bestandteile bleiben beim Eigentümer und gehören ehrlich in die Bewirtschaftungskosten, genauso wie die Instandhaltungsrücklage. Steuerlich zählen die objektbezogenen Beiträge bei Vermietung zu den Werbungskosten. Wer Policen alle paar Jahre ausschreibt und Deckungssummen nach Sanierungen aktualisiert, hält den Posten schlank — und hat im Schadenfall genau das Papier, das zwischen Ärgernis und Existenzfrage entscheidet.