Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit gleichbleibender Rate über die gesamte Zinsbindung. Diese Rate, die Annuität, besteht aus zwei Teilen: dem Zins auf die noch offene Restschuld und der Tilgung, die die Restschuld verringert. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, fällt der Zinsanteil von Monat zu Monat, und der Tilgungsanteil steigt im selben Maß. Für Kapitalanleger ist die Rate deshalb mehr als ein Kostenposten: Sie zeigt, wie viel Fremdkapital eine Immobilie aus der eigenen Miete bedient und wie viel davon tatsächlich Vermögen aufbaut.
Die Mechanik: konstante Rate, wandernde Anteile
Der Kern des Annuitätendarlehens ist eine einfache Regel. Die Bank berechnet aus Sollzins und anfänglichem Tilgungssatz eine feste Jahresrate. Bei einem Sollzins von 3,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent beträgt die Annuität 5,5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr, gleichgültig, wie sich Zins und Tilgung darin später verteilen.
Im ersten Monat wird der Zins auf die volle Darlehenssumme fällig. Der Rest der Rate tilgt. Im zweiten Monat ist die Restschuld um genau diesen Tilgungsbetrag kleiner, der Zins darauf also niedriger, und die ersparte Zinsdifferenz fließt automatisch in die Tilgung. Dieser Mechanismus wiederholt sich jeden Monat. Deshalb spricht man von der „anfänglichen“ Tilgung: Sie beschreibt nur den Startpunkt, nicht den Verlauf.
Die Folge ist für viele überraschend: Ein Darlehen mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung ist nicht nach 50 Jahren abbezahlt, sondern deutlich früher, weil die Tilgung mit jedem Jahr zunimmt. Wie viel früher, hängt vom Zinssatz ab. Je höher der Zins, desto stärker der Beschleunigungseffekt, weil mehr ersparter Zins in die Tilgung wandert.
Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten
Die folgenden Zahlen sind reine Annahmen zur Veranschaulichung und keine Aussage über aktuelle Marktzinsen. Angenommen werden ein Darlehen von 200.000 Euro, ein gebundener Sollzins von 3,5 Prozent pro Jahr und eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent.
- Jahresrate: 5,5 Prozent von 200.000 Euro = 11.000 Euro, also rund 916,67 Euro im Monat.
- Zinsanteil im ersten Jahr: 3,5 Prozent von 200.000 Euro = 7.000 Euro, im ersten Monat rund 583 Euro.
- Tilgungsanteil im ersten Jahr: 2 Prozent von 200.000 Euro = 4.000 Euro, im ersten Monat rund 333 Euro.
- Restschuld nach zehn Jahren: bei monatlicher Zahlung rund 152.000 Euro.
- Rechnerische Gesamtlaufzeit: rund 29 Jahre bei unverändertem Zins.
Die Jahreswerte sind vereinfacht auf Basis des Jahresanfangs gerechnet; bei monatlicher Abrechnung verschieben sich Zins- und Tilgungsanteil bereits im ersten Jahr um einige Dutzend Euro zugunsten der Tilgung. Für die Einordnung reicht die Näherung: Von der ersten Rate arbeiten gut zwei Drittel für die Bank und knapp ein Drittel für den Vermögensaufbau. Nach zehn Jahren hat sich das Verhältnis spürbar verschoben, ohne dass die Rate sich geändert hätte.
Zinsbindung und Restschuld
Der Sollzins gilt nicht für die gesamte Laufzeit, sondern für die vereinbarte Zinsbindung, häufig zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen in der Regel nicht zurückgezahlt. Die verbleibende Restschuld muss neu finanziert werden, zu den dann gültigen Konditionen. Im Beispiel stehen nach zehn Jahren noch rund 152.000 Euro offen, also gut drei Viertel der ursprünglichen Summe.
Diese Restschuld ist die wichtigste Zahl, die ein Anleger neben der Rate kennen sollte. Sie bestimmt, wie stark ein veränderter Zins am Ende der Bindung durchschlägt. Ein Zinsanstieg um einen Prozentpunkt auf 152.000 Euro Restschuld bedeutet rund 1.520 Euro mehr Zins im Jahr, solange die Tilgung nicht angepasst wird. Wer das Risiko begrenzen will, hat zwei Stellschrauben: eine längere Zinsbindung oder eine höhere Tilgung, die die Restschuld bis zum Bindungsende kleiner hält. Wie sich das Zinsänderungsrisiko steuern lässt, ist in Anschlussfinanzierung: Das Zinsänderungsrisiko steuern beschrieben.
Die anfängliche Tilgung als Stellschraube
Zwischen zwei Anlegern mit identischem Objekt und identischem Zins liegt oft nur ein Unterschied: der Tilgungssatz. Er entscheidet über die Höhe der monatlichen Belastung, über die Restschuld am Ende der Bindung und über die Gesamtdauer der Finanzierung.
Im Beispiel mit 3 statt 2 Prozent anfänglicher Tilgung steigt die Monatsrate auf rund 1.083 Euro. Dafür sinkt die Restschuld nach zehn Jahren auf rund 128.000 Euro, und die rechnerische Laufzeit verkürzt sich auf rund 22 Jahre. Rund 167 Euro mehr im Monat kaufen also etwa 24.000 Euro weniger Restschuld und sieben Jahre weniger Laufzeit. Ob das sinnvoll ist, hängt davon ab, wie viel Liquidität die Immobilie selbst erwirtschaftet und ob das Geld an anderer Stelle produktiver wäre.
Wer sich nicht festlegen will, kann die Flexibilität vertraglich einbauen: Sondertilgungsrechte erlauben außerplanmäßige Rückzahlungen, ein Tilgungssatzwechsel die Anpassung der laufenden Rate. Beides ist in Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel ausführlich behandelt. Wichtig ist, dass diese Optionen vor Vertragsschluss verhandelt werden; nachträglich sind sie selten kostenlos zu haben.
Was die Rate für den Cashflow der Immobilie bedeutet
Bei einer vermieteten Immobilie steht der Rate eine Einnahme gegenüber: die Kaltmiete. Die einfache Gegenüberstellung von Miete und Rate greift jedoch zu kurz. Von der Kaltmiete gehen zunächst die nicht umlagefähigen Kosten ab, also Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und ein Ansatz für Mietausfall. Erst was danach bleibt, steht für die Rate zur Verfügung. Welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen und welche beim Eigentümer bleiben, zeigt Umlagefähige Betriebskosten.
Angenommen, die Kaltmiete beträgt 900 Euro und die nicht umlagefähigen Kosten 120 Euro im Monat, dann bleiben 780 Euro für die Finanzierung. Die Rate von rund 917 Euro deckt die Immobilie damit nicht vollständig; der Anleger schießt monatlich rund 137 Euro zu. Gleichzeitig tilgt er im ersten Jahr rund 333 Euro im Monat. Der Zuschuss ist also kein Verlust, sondern Vermögensaufbau aus eigener Tasche, und genau diese Unterscheidung macht die Rate lesbar: Der Zinsanteil ist laufender Aufwand, der Tilgungsanteil ist Sparen auf Umwegen.
Steuerlich zählt nur der Zinsanteil zu den Werbungskosten aus Vermietung. Die Tilgung mindert das zu versteuernde Einkommen nicht, weil sie kein Aufwand ist, sondern eine Umschichtung von Geld in Eigentum. Wer den Cashflow nach Steuern beurteilen will, muss Zins und Tilgung deshalb getrennt betrachten.
Wie Werbungskosten in der Steuererklärung angesetzt werden, beschreibt Anlage V: Werbungskosten bei Vermietung. Dass daneben die Abschreibung auf das Gebäude die Rendite nach Steuern verändert, ohne Liquidität zu kosten, ist in AfA bei Immobilien erläutert.
Warum die Rate über den Hebel entscheidet
Fremdkapital hebelt die Eigenkapitalrendite nur dann positiv, wenn die Immobilie mehr erwirtschaftet, als das Darlehen kostet. Der Vergleichsmaßstab ist dabei nicht die Rate, sondern der Sollzins. Liegt die Nettomietrendite des Objekts über dem Darlehenszins, arbeitet jeder geliehene Euro für den Anleger. Liegt sie darunter, kehrt sich der Effekt um, und der Hebel verstärkt den Nachteil. Die Mechanik dahinter ist in Leverage-Effekt: Wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite hebelt beschrieben.
Die Höhe der Tilgung berührt diesen Vergleich nicht, sie berührt nur die Liquidität. Eine hohe Tilgung kann den monatlichen Cashflow ins Minus drücken, obwohl die Finanzierung wirtschaftlich sinnvoll ist; eine niedrige Tilgung kann einen positiven Cashflow zeigen, obwohl das Objekt weniger abwirft, als es kostet. Wer beide Größen auseinanderhält, liest aus der Rate zwei Dinge gleichzeitig: ob das Objekt trägt und wie schnell es abbezahlt wird. Wie viel Eigenkapital dafür sinnvoll ist, behandelt Eigenkapital beim Immobilienkauf.
Die Risiken, die in der Rate stecken
Drei Risiken gehören in jede Darlehensplanung. Das erste ist die Anschlussfinanzierung: Am Ende der Zinsbindung wird die Restschuld zu neuen Konditionen finanziert, und niemand kennt diese Konditionen heute. Das zweite ist die Zinsänderung während der Laufzeit, die bei variablen Anteilen oder kurzen Bindungen direkt durchschlägt. Das dritte ist der Leerstand: Die Rate läuft weiter, auch wenn die Miete ausbleibt. Ein Puffer für Mietausfall ist deshalb Teil der Finanzierung, nicht Teil des Optimismus. Wie sich Leerstand realistisch kalkulieren lässt, zeigt Mietausfallwagnis.
Ein vierter Punkt wird oft übersehen: Die Rate ist fix, die Kosten des Objekts sind es nicht. Steigende Instandhaltung, höhere Verwaltungskosten oder eine Sonderumlage treffen den Cashflow, während die Bank unverändert ihre Rate erwartet. Eine Finanzierung, die nur bei voller Miete und ohne Rücklage aufgeht, ist knapp gerechnet.
Wo die Darlehensrechnung keine Antwort gibt
Die Annuitätenrechnung beantwortet, was ein Darlehen kostet und wie es sich abbaut. Sie beantwortet nicht, ob die Immobilie ein gutes Objekt ist. Der Standort entscheidet über Vermietbarkeit und Mietentwicklung, die Bausubstanz über den Investitionsbedarf der nächsten Jahre, und beides steht in keiner Zinstabelle. Eine tragfähige Rate an einem schwachen Standort bleibt eine schwache Anlage.
Auch die steuerliche Wirkung ist im Einzelfall nicht aus dem Darlehen ablesbar. Persönlicher Steuersatz, Kaufpreisaufteilung, Abschreibungsart und weitere Einkünfte bestimmen, was von Zins und Abschreibung tatsächlich ankommt. Und schließlich sagt die Rate nichts über Bonität und Reserven des Anlegers: Dieselbe Finanzierung ist für den einen ein solider Hebel und für den anderen ein Klumpenrisiko. Die Darlehensrechnung ist ein notwendiger Baustein der Entscheidung, aber nicht die Entscheidung selbst. Für Steuer und Vertragsgestaltung gehört die konkrete Konstellation in fachkundige Beratung.